[Article partenaire] Si Miami a longtemps souffert de préjugés et d’une réputation de ville caricaturale, bruyante, voire parfois vulgaire, réduite aux clichés des Spring Breakers et compagnie, la tendance semble s’être définitivement inversée depuis la crise du COVID.

En effet, selon Michael Wiesenfeld, agent immobilier francophone basé à Miami, la pandémie a permis de mettre la ville en lumière et de dépoussiérer les mentalités à son égard. Selon le broker, Miami se hisse désormais parmi les grandes villes américaines et mérite plus que jamais sa place lors de réflexions quant à un investissement immobilier aux États-Unis, qu’il s’agisse d’immobilier locatif ou d’achat de résidence principale.

Miami, grande gagnante de la pandémie de COVID

Lors d’un webinaire avec French Morning en janvier 2022, Michael Wiesenfeld affirmait que Miami était jusqu’alors la « grande gagnante » du COVID. Cela s’est confirmé depuis. La pandémie a permis de révéler aux yeux de beaucoup tout le travail effectué par la ville depuis le début des années 2010.

Les gens venaient au départ à Miami pour fuir les restrictions (la Floride avait l’une des politiques de restrictions sanitaires les plus souples du pays), et se sont vite rendu compte du potentiel de Miami : grande scène tech de plus en plus importante (y compris « French Tech »), multitude d’entrepreneurs en tout genre, explosion de la scène blockchain et cryptomonnaies, restaurants gastronomiques, musées et mise en avant de l’art et de la culture en général…

« La ville est passée à un niveau supérieur, déclare Michael Wiesenfeld, et s’est établie aux yeux des Américains ». Miami, c’est donc bien la plage et le soleil, mais pas que.

Un retour à un marché immobilier plus calme

La conséquence de cette fuite des grandes villes américaines vers la baie de Miami a été, naturellement, une accélération fulgurante du marché immobilier. Le sentiment d’urgence et l’inventaire disponible, somme toute assez faible, ont provoqué une forte hausse des prix, que ce soit à l’achat ou à la location.

Aujourd’hui, la situation sanitaire s’étant considérablement calmée, le marché immobilier tend à se stabiliser. Les prix se maintiennent, car il y a toujours une demande significative et un manque d’inventaire relativement important. Mais la hausse est beaucoup moins importante. « Les gens ne sont plus dans la peur, et donc plus dans l’urgence de trouver un bien à l’achat ou location quel qu’en soit le prix. Aujourd’hui, les gens viennent parce qu’ils sont intéressés par la nouvelle version de Miami, qui se rapproche plus de ce qu’ils aiment, avec une énergie proche des grandes villes. Ils sont plus rationnels dans leur approche et il y a par conséquent moins de folies », conclut l’agent immobilier.

Quel genre de biens sont disponibles à Miami en ce moment et à quel prix ?

La première chose à savoir est que Miami est devenue un marché de vendeurs, qu’il s’agisse des maisons, ou plus récemment des condos. L’évolution de Miami s’est ensuivie d’une augmentation de la demande en matière d’immobilier et l’inventaire reste faible. « Le marché des condos a bien décollé au deuxième et troisième trimestre de 2022 », explique Michael Wiesenfeld.

On pourrait penser, au vu de l’engouement et des efforts fournis par la ville depuis plusieurs années, que la tendance soit à la construction pour augmenter l’inventaire immobilier. Cependant, « on construit beaucoup, mais soit dans l’ultra luxe, soit dans les habitations pour la ‘classe moyenne’. L’essentiel des nouvelles constructions ne constitueront donc pas un inventaire de substitution/complément qui viendrait diluer ce qui existe déjà », déclare Michael Wiesenfeld. Pas question de compter sur de nouveaux produits donc. Il faudra s’armer de patience et saisir les opportunités qui s’offrent à vous parmi les biens existants.

Un produit semble néanmoins tirer son épingle du jeu : les townhouses. « C’est un produit qui a été délaissé pendant longtemps, commente le broker. Pourtant, il s’agit d’un produit hybride, qui peut avoir trois, quatre ou cinq pièces, offre du volume car sur deux étages et est architecturalement sympathique ». Les prix des townhouses sont plus intéressants que ceux des maisons et condos, avec une échelle de prix entre $3,500 et $8,000 du mètre carré dans de bons quartiers.

Miami et investissement locatif : une ville toujours attractive ?

Pour l’agent immobilier, pas d’hésitation : oui, Miami est toujours attractive pour de l’investissement locatif. « Même si les prix d’achat ont augmenté, les loyers ont suivi. L’augmentation des loyers a même eu un rythme plus soutenu que les prix de vente sur l’ensemble du parc immobilier ». En effet, les loyers ont augmenté de plus de 60% entre 2021 et 2022. Le ticket d’entrée est donc certes plus cher, mais la rentabilité est également plus élevée car beaucoup de demandes et peu d’inventaire.

Autrement, le broker conseille des villes périphériques à Miami, comme Delray Beach, Boca Raton, Plantation ou encore Davie : « le ticket d’entrée y est relativement moins cher, on en a donc un peu plus pour son argent ».

Vigilance lors de l’achat pour de l’Airbnb à Miami

Attention : Miami a une politique très stricte vis-à-vis des locations Airbnb. À Miami Beach par exemple, louer en Airbnb est quasiment impossible, sauf sur de rares buildings, qui se comptent sur les doigts de la main et sont, pour la plupart, très chers. Dans le reste de la ville, c’est un peu plus souple. Les locations Airbnb de plus d’un mois sont possibles, sous réserve d’avoir une licence.

L’investissement Airbnb est donc envisageable, mais il est primordial de faire attention à toutes les règlementations du bien et du quartier lors de l’achat.

Les quartiers où investir à Miami

Pour investir, que l’on y vive ou pas, Michael Wiesenfeld recommande l’ouest de Coral Gables. Schenley Park par exemple est un quartier très résidentiel et en pleine transformation, à deux minutes du cœur de Coral Gables. « Schenley Park a beaucoup de potentiel et se situe au cœur de tout. Les prix ont augmenté mais restent tout de même plus bas que dans les autres quartiers résidentiels similaires et agréables à vivre comme Coconut Grove ou Coral Gables ». Autrement, juste au nord de Miami, Davie et Plantation sont de bons endroits pour investir. « On y trouve de très bonnes écoles, des propriétés plus grandes pour moins cher. Il y a tout ce que l’Amérique et le sud de la Floride ont à offrir ».

En matière d’écoles, les quartiers de Coral Gables, Coconut Grove et South Miami permettent un accès à d’excellents établissements scolaires, publics et privés. Les écoles publiques avec des programmes francophones font partie des meilleures écoles des États-Unis. Pareil au niveau des universités, qui sont en train de monter et de se hisser parmi les plus prestigieuses du pays.

Perspectives d’évolution : que deviendra Miami à moyen et long terme ?

Pour Michael Wiesenfeld, Miami s’apprête à vivre une nouvelle phase de transition, du fait de l’augmentation du coût de la vie. Une partie de la population va être très aisée. « Avant, on venait en Floride parce que c’était plus abordable que New York ou d’autres grandes villes américaines, et que ça offrait une belle qualité de vie. Maintenant, on est sur les mêmes niveaux de prix que New York en termes de coût de la vie », explique le broker. On peut ainsi imaginer un chamboulement à venir, avec une moyenne de revenu par habitant significativement plus élevée, avec tout ce que cela engage au niveau de l’évolution des infrastructures et de la culture de la ville

Pour conclure, Michael Wiesenfeld déclare « Miami a passé le stade de la grande ville, c’est donc maintenant les dernières bonnes années pour investir. Les prix sont certes plus élevés qu’il y a quelques années, mais ils vont continuer d’augmenter ».

Pour investir à Miami, contactez Michael Wiesenfeld

Michael Wiesenfeld et sa femme Zelda forment le Freud Group, au sein du Corcoran Group à Miami, l’une des agences immobilières les plus prestigieuses des États-Unis.

Le Freud Group offre un large éventail de services, de l’achat à la vente, en passant par la location et la gestion de bien pour leurs clients basés à l’étranger. Michael et Zelda vous accompagnent dans les différentes étapes de l’investissement immobilier : fiscales, juridiques, vie du bien. Par ailleurs, le Freud Group met un point d’honneur à créer une relation privilégiée et de confiance avec ses clients et offre un accompagnement qui va au-delà de l’immobilier.

Pour votre investissement immobilier à Miami, n’hésitez pas à contacter Zelda et Michael au +1 646-785-5388 ou par email à [email protected].

—————-
Note: les “articles partenaires” ne sont pas des articles de la rédaction de French Morning. Ils sont fournis par ou écrits sur commande d’un annonceur qui en détermine le contenu.