[Article partenaire] De nombreux Français établis à l’étranger restent propriétaires d’un appartement à Paris. Mais lorsqu’arrive le moment d’envisager une vente, la distance soulève de nombreuses questions : comment connaître la valeur réelle du logement ? Faut-il revenir en France ? Comment organiser les visites ? Comment déterminer le bon prix ?

French Morning a posé ces questions à Didier Paradis, agent immobilier de prestige à Paris, qui accompagne notamment des propriétaires souhaitant préparer et piloter leur projet immobilier depuis l’étranger.

Peut-on réellement vendre un appartement à Paris lorsque l’on vit à l’étranger ?

Didier Paradis : « Oui. La distance géographique n’est plus aujourd’hui un obstacle majeur à une vente immobilière, à condition que l’organisation soit anticipée. Une grande partie du processus peut être pilotée à distance : préparation du dossier, estimation, diagnostics, présentation du logement, commercialisation, organisation des visites, comptes rendus, analyse des offres et échanges avec les différents intervenants. Le propriétaire reste naturellement décisionnaire à chaque étape. L’enjeu consiste surtout à disposer à Paris d’un interlocuteur capable de suivre le projet sur place et de lui transmettre une information suffisamment précise pour qu’il puisse décider à distance. »

Avant même de vendre, comment savoir si c’est réellement le bon moment ?

Didier Paradis : « C’est précisément la première question à se poser. Un propriétaire peut avoir conservé son appartement lors de son départ parce qu’il envisageait de revenir en France, souhaitait disposer d’un pied-à-terre ou préférait le louer. Mais dix ans plus tard, sa situation peut être très différente. Il faut alors réexaminer l’usage réel du logement, les éventuelles contraintes de gestion, les travaux, le projet de retour en France et, naturellement, la valeur actuelle du bien. Une estimation n’engage pas à vendre. Elle apporte simplement une information essentielle pour arbitrer entre plusieurs possibilités : conserver, louer, vendre maintenant ou différer la vente. »

Comment connaître la valeur réelle de son appartement lorsque l’on vit à plusieurs milliers de kilomètres de Paris ?

Didier Paradis : « Une première analyse peut parfaitement être préparée à distance à partir de l’adresse, de la surface, des plans, des photographies, des diagnostics et des informations concernant l’immeuble et la copropriété. Une visite sur place reste ensuite essentielle. À Paris, une estimation ne consiste pas simplement à appliquer un prix moyen au mètre carré. Deux appartements de même surface situés dans la même rue, voire dans le même immeuble, peuvent présenter des valeurs différentes. C’est le cas en particulier dans le 7^ème arrondissement mais pas seulement. L’étage, la lumière, l’exposition, le plan, les vues, l’état du logement, la qualité architecturale de l’immeuble, les parties communes, le DPE ou la présence d’un extérieur peuvent notamment modifier sensiblement sa valeur. »

Les estimations disponibles sur Internet sont-elles suffisantes ?

Didier Paradis : « Elles constituent un premier indicateur utile, mais elles ne permettent pas toujours d’appréhender la singularité d’un appartement. Un outil peut connaître une adresse, une surface et les transactions réalisées dans un secteur. Il apprécie plus difficilement ce que perçoit un acquéreur lorsqu’il entre dans le logement : une très belle lumière, un plan particulièrement réussi, une vue dégagée, la qualité d’un immeuble ancien ou, au contraire, certains points de vigilance. Cette différence est particulièrement importante pour les biens anciens et de caractère : appartements haussmanniens, ateliers d’artistes, lofts, derniers étages, terrasses ou biens présentant une architecture remarquable. L’estimation doit donc confronter les données du marché à la réalité du bien. »

Le propriétaire doit-il revenir à Paris pour préparer la vente ?

Didier Paradis : « Pas nécessairement. De nombreux éléments peuvent être préparés à distance : collecte des documents, analyse du dossier, organisation des diagnostics ou préparation de la commercialisation. Le bien doit naturellement être visité et certaines interventions nécessitent une présence sur place, mais celle-ci peut être assurée par le professionnel chargé de la vente. Pour les aspects juridiques et les modalités de signature à distance, le notaire détermine avec le vendeur les solutions adaptées à sa situation. »

Comment suivre efficacement les visites lorsque l’on vit à New York, Los Angeles ou Dallas ?

Didier Paradis : « C’est un point particulièrement important. Un propriétaire qui vit à Paris peut rencontrer régulièrement son agent. Celui qui vit à plusieurs milliers de kilomètres doit pouvoir disposer d’un niveau d’information au moins équivalent. Après les visites, il est important de savoir ce que les acquéreurs ont apprécié, ce qui les a éventuellement freinés et pourquoi une offre est ou n’est pas formulée. Ces retours permettent également d’apprécier la réaction du marché et, si nécessaire, d’adapter la stratégie. La distance ne doit pas conduire à moins d’informations, mais à davantage de transparence et de suivi. »

Comment déterminer le bon prix lorsque le propriétaire ne suit plus quotidiennement le marché parisien ?

Didier Paradis : « Il faut commencer par distinguer deux choses : les prix affichés et les prix réellement constatés lors des transactions. Un propriétaire vivant à l’étranger peut naturellement consulter les annonces immobilières françaises. Mais les prix demandés ne correspondent pas nécessairement aux prix auxquels les ventes sont finalement conclues. Il faut donc confronter les caractéristiques du logement aux transactions comparables, aux biens actuellement proposés et à la demande observée au moment de la commercialisation. Un prix excessif peut réduire fortement le nombre d’acquéreurs susceptibles de visiter. À l’inverse, une estimation insuffisamment approfondie peut ne pas valoriser correctement un appartement présentant des caractéristiques recherchées. »

Quelles précautions prendre lorsqu’il s’agit d’un appartement reçu en héritage ?

Didier Paradis : « La première précaution consiste à bien distinguer les différents domaines d’intervention. Le notaire accompagne les héritiers sur les aspects successoraux et juridiques. Lorsque la situation l’exige, un spécialiste peut également intervenir sur les questions fiscales. Le professionnel de l’immobilier apporte, lui, une autre information essentielle : que vaut aujourd’hui le bien et dans quelles conditions pourrait-il être vendu ? Lorsque plusieurs héritiers vivent dans différents pays, disposer d’une estimation argumentée permet également de disposer d’une base objective pour réfléchir ensemble à l’avenir du logement. »

Fiscalité, plus-value, procuration : jusqu’où intervient le professionnel de l’immobilier ?

Didier Paradis : « Il est important de respecter le domaine de compétence de chacun. Mon rôle est de maîtriser la dimension immobilière du dossier : analyser le bien, déterminer son positionnement sur le marché, préparer sa commercialisation et accompagner le propriétaire dans le processus de vente. Je dois également être capable d’identifier les sujets qui nécessitent l’intervention d’un spécialiste. Je ne me substitue ni au notaire, ni à l’avocat fiscaliste, ni au conseiller patrimonial. La qualité de l’accompagnement repose aussi sur la bonne coordination entre ces différents professionnels. »

Quel conseil donneriez-vous finalement à un Français de l’étranger qui commence seulement à envisager de vendre son appartement parisien ?

Didier Paradis : « Je lui conseillerais de ne pas commencer par se demander « À quel prix dois-je mettre mon appartement en vente ? », mais plutôt : « Que vaut réellement mon bien aujourd’hui et quel est son potentiel sur le marché ? » Une estimation n’engage pas à vendre. Elle permet simplement de disposer de l’information nécessaire pour prendre une décision éclairée. Si la décision est ensuite de vendre, le propriétaire peut définir une stratégie de commercialisation en connaissance de cause et organiser le projet depuis son pays de résidence. »

À propos de Didier Paradis

Didier Paradis est agent immobilier de prestige à Paris. Il accompagne les propriétaires dans l’estimation et la vente de leurs biens immobiliers parisiens, avec une attention particulière portée à l’immobilier ancien et aux biens de caractère.

Pour les propriétaires résidant à l’étranger, son accompagnement vise à leur apporter une lecture précise du bien et de son marché puis, lorsqu’une décision de vente est prise, à leur permettre de piloter le projet à distance avec un interlocuteur identifié à Paris.

Vous possédez un appartement à Paris et vivez à l’étranger ? Vous vous interrogez sur sa valeur ou sur l’opportunité de le conserver ou de le vendre ?

Un premier échange à distance peut être organisé, sans engagement, afin d’évoquer votre situation et votre bien. Prenez rendez-vous via ce lien.

Didier Paradis – Agent immobilier de prestige à Paris rattaché au réseau international Engel & Volkers
E-mail : [email protected]
LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/didier-paradis-4ba014227/

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