[Article partenaire] Elisabeth Gazay est conseillère immobilier licenciée et experte du marché de Miami chez Douglas Elliman. Elle nous parle du marché immobilier en Floride du Sud.

Tout le monde parle du marché immobilier en Floride du Sud qui flambe depuis quelques mois. Est-ce la réalité ? Miami a toujours eu des cycles marqués, cela vous rappelle-t-il la situation d’il y a 10 ans ?

Je dois avouer qu’installée depuis 20 ans à Miami, même en ayant connu l’essor des années 2000, la crise de 2008 et le rebond rapide de Miami juste après, je n’avais jamais vu un tel engouement. Nous sommes dans une situation tout à fait différente des cycles précédents. Après la crise de 2008, Miami avait été l’une des rares villes américaines à avoir redémarré aussi vite. A l’époque, la clientèle était plutôt internationale, composée d’investisseurs européens et latino-américains, « cash buyers » en quête de bonnes affaires voire de « soldes » notamment des terrains sur l’eau à construire, des appartements neufs qui étaient en short sales ou foreclosures etc. Actuellement, Miami est le marché le plus dynamique des Etats-Unis, et ce même sans l’impulsion de la clientèle d’Amérique Latine ! En février 2021, le comté Miami Dade enregistrait pour le 6ème mois consécutif une croissance à 2 chiffres en nombre total de transactions immobilières (+33.5% de ventes en plus en février 2021 comparé à février 2020 avant la crise). Durant ce mois de février 2021, il fallait deux fois moins de temps pour vendre une maison à Miami Beach qu’en février 2020 (avant la crise). En moyenne, les maisons à Miami sont sous contrat en 30 jours, 53% plus vite qu’il y a un an. Les appartements partent en 60 jours en moyenne, 29.4% plus rapidement qu’en 2020 (1). Dès que l’on se situe dans les quartiers en vogue, on passe à quelques jours !

Et aujourd’hui, qu’est-ce qui booste le marché ?

Le contexte est nouveau puisque nous assistons à la conjonction de différents facteurs, par ailleurs très complémentaires. Un grand nombre d’acheteurs sont issus d’autres grandes villes américaines, le pays étant encore fermé aux internationaux non-résidents. Depuis la réforme fiscale de 2016, sous l’ère Trump, nous avions déjà une première « émigration » en provenance des états très taxés comme New York ou la Californie. Cet « exode fiscal » donnait un net avantage à la Floride. Tout s’est accéléré lorsque la pandémie COVID-19 est arrivée et que de nombreuses familles se sont retrouvées en télétravail. Ceux qui en avaient les moyens ont pris conscience que l’on pouvait aussi bien travailler au soleil, avoir de l’espace, payer moins d’impôts… le tout avec des prix au mètre carré bien en deçà de villes comme New York, Boston, Los Angeles ou San Francisco. J’ai vu de nombreuses familles arriver en location pour les 6 mois de confinement et décider de ne plus repartir. A ceux-là s’ajoutent les acheteurs locaux, souvent « millennials », segment le plus dynamique sur les marchés immobiliers aujourd’hui : ils représentent 38% des acheteurs (2). Après avoir loué, notamment en appartement, ils achètent une maison et misent sur l’espace. Ils ont aussi profité des taux d’intérêts.

Est-ce une bulle ?

Je ne crois pas que le terme de « bulle » soit approprié car maintenant, les fondamentaux de Miami sont bien là. Nous avions annoncé depuis des années que Miami deviendrait l’une des grandes villes non seulement américaine mais à l’échelle mondiale, plébiscitée pour son positionnement stratégique, sa multiculturalité et son dynamisme grâce à une population de plus en plus jeune. Il faut avouer que nous n’avions pas imaginé que cela se ferait avec cette envergure et dans un timing aussi serré ! Ce qui est sain pour le long terme, c’est que tous les efforts pour attirer de nouvelles entreprises, diversifier les secteurs, développer les start ups, convaincre les VC, créer des emplois et de la valeur, ont trouvé un nouvel écho depuis la crise de la COVID-19. La façon dont l’état de Floride a géré la pandémie a également eu un impact positif : dépistages illimités, peu de confinements pour sauver l’économie, vaccination massive et rapide, autant de points qui ont accéléré l’engouement auprès d’une population diversifiée : célébrités, chefs d’entreprise, jeunes « retraités » de la nouvelle économie…  les profils sont aussi variés que les facettes de la ville.

Quels sont les quartiers les plus demandés ?

Là aussi, on a vu une évolution rapide. Pour les familles en quête de maison, le nombre de biens disponibles à Miami Beach, Coconut Grove, Coral Gables, étant de plus en plus limité, les clients ont accepté d’explorer des quartiers plus excentrés offrant aussi une belle qualité de vie : Pinecrest au sud, Miami Shores au nord, par exemple. Les amateurs de maisons sur l’eau ont même fait rapidement monter les prix dans des quartiers qui étaient en devenir comme Treasure Island ou North Bay Village.

Que conseillez-vous aux acheteurs qui se retrouvent avec le stress de la « chasse aux maisons », des situations d’offres multiples, des prix qui augmentent d’un jour à l’autre, et des biens vendus en 3 jours ?

Nous sommes clairement en situation de « seller market » et c’est valable sur toutes les échelles de budget à partir de $800,000. Il en est de même pour les plus hauts budgets, notamment sur des biens exceptionnels au-delà de 5 millions ou autour de 10 millions de dollars (waterfront, proches des meilleures écoles, etc). Le nombre de mois de stocks disponibles a baissé à 2.8 mois pour les maisons (soit -49.1%) alors qu’un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs offre 6 à 8 mois de stocks (1). En février 2020, nous étions à 5.5 mois d’inventaire pour les maisons. Lorsqu’on est à moins de 6 mois d’inventaire, on considère que nous sommes dans un seller’s market. On s’achemine même sur une situation également plus tendue avec les condominiums (grands, rénovés ou récents, « prime location » avec la possibilité de tout faire à pied comme à Brickell, Miami Beach, Edgewater…).

Nous conseillons bien sûr d’être rapides, réactifs et créatifs dans les offres, sans sacrifier les points importants sur lesquels nous pouvons vraiment apporter notre expertise (emplacements, assurances, qualité des rénovations ou de la construction, etc.). Il faut aussi regarder la « big picture » : les prix ont parfois augmenté de 25% en 3 mois, c’est frustrant (surtout quand on voit publiquement l’historique du bien), mais si vous comparez avec ce que vous avez, dans les mêmes prix, à New York ou à San Francisco … finalement, cela reste raisonnable*. Plus que jamais, il faut s’entourer d’un Realtor (agent immobilier) expérimenté et qui a une bonne connaissance de la ville dans son ensemble afin de pouvoir diversifier ses recherches. Connaissant parfaitement les valeurs, le marché, nous pouvons aussi bien vous conseiller d’aller au-delà du prix demandé pour obtenir le bien souhaité, si cela le justifie, que de ne pas se lancer dans une surenchère qui n’en vaut pas la peine. Même dans un marché ultra-chaud, il faut penser à l’avenir, à la revente, sans oublier la qualité de vie … après tout c’est aussi pour cela que nous vivons à Miami !

(1) Source MLS Miami Association of realtors
(2) Source National Association of Realtors, Generational report

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