(Article partenaire) Chaque année, de plus en plus de Français partent tenter leur chance aux Etats-Unis. On en dénombre plus 150 000 en 2016. Pour ceux qui viennent d’arriver comme pour ceux qui y sont depuis des années, une réalité les rattrape fatalement : que faire des avoirs toujours détenus en France ?

Depuis la mise en place du FATCA en 2014, les expatriés français aux Etats Unis ont plus de difficultés à investir en France, notamment pour les investissements sur les contrats d’assurance-vie, mais qu’en est-il des investissements immobiliers locatifs ?

Si vous souhaitez investir à crédit, les établissements bancaires se révèlent le plus souvent très prudents pour financer des expatriés. Nous ne parlons même pas de la gestion locative à distance par une agence immobilière, qui peut très vite devenir délicate, sans parler du risque locatif important.

Ce premier bilan n’est pas très motivant. A se poser la question s’il existe des solutions d’investissements pertinentes pour les expatriés ? Et OUI, il en existe. Un placement est particulièrement adapté : les SCPI. Les explications du cabinet EUODIA.

Les bonnes raisons d’investir en SCPI :

Investir en SCPI : Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers permettent aux non-résidents d’investir dans l’immobilier d’entreprises français et européens (Bureaux, Commerces, Magasins, Hôtels…) .

Cet investissement permet de bénéficier des avantages de l’immobilier professionnel, notamment grâce au bail commercial signé entre la SCPI et les locataires, et sans en subir les conséquences (impôts, gestion courante, travaux, etc).  

Mutualisation du risque

La SCPI détient son patrimoine réparti sur un grand nombre de locataires professionnels différents, répartis dans des zones géographiques variées, afin de mutualiser le risque au maximum. Un investissement en parts de SCPI vient contrer les aléas locatifs.

Lorsque qu’on investit dans une SCPI, on est détenteur de parts d’un parc immobilier, contrairement à un investissement locatif, où l’on est propriétaire d’un seul bien. Dans une SCPI, nous sommes propriétaires – proportionnellement au pourcentage détenu dans l’actif immobilier – de plusieurs biens. Ainsi le risque est-il totalement dilué. De plus, les SCPI présentent des taux d’occupation très proches des 100% (entre 90 et 95% en moyenne).

Absence de gestion :

L’investissement en SCPI est tout particulièrement adapté au statut de l’expatrié. En effet, la SCPI n’est pas gérée par l’expatrié-investisseur mais par une société de gestion professionnelle et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) – l’équivalent de la SEC aux Etats-Unis- qui gère le patrimoine immobilier et verse les dividendes mensuellement ou trimestriellement selon les SCPI.

Ces sociétés de gestion disposent d’importants actifs immobiliers et assurent des baux commerciaux de longue durée, à des locataires de qualité afin de sécuriser votre investissement.  La SCPI offre aux expatriés les avantages d’un placement immobilier en déchargeant totalement celui-ci de la gestion administrative et locative.

Fiscalité transparente

Pour les contribuables français comme les expatriés, la fiscalité est celle des revenus fonciers.

Si une SCPI a un parc immobilier totalement français, un expatrié devra s’acquitter de 20% d’impots auxquels on ajoute les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%.

En revanche, si les SCPI ont des revenus de source étrangère (hors France), l’investisseur expatrié ne subira pas les prélèvements sociaux à 15,5%.

Frais

En SCPI, il n’y a pas de frais d’entrée, ni de frais de gestion. En revanche, les frais sont pris à la sortie (environ 10%). En ce sens, l’investisseur a la main sur le moment où il souhaite payer ses frais, car s’il ne vend pas ses parts de SCPI, il ne paye pas de frais.

Si on compare à l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien, les Droits de Mutations à Titre Onéreux (en français les frais de notaire) sont de l’ordre de 8 à 9%. En revanche, ces frais sont pris à l’origine de l’investissement et décote le capital immédiatement.

Rentabilité

La moyenne de rendement des SCPI se situait aux alentours des 5% en 2016,  Au delà du rendement, les prix de parts de SCPI augment dans le temps, en moyenne environ 1%/an.

La SCPI est une solution d’investissement qui vous permet d’avoir du rendement et de croitre votre capital, avec un risque mesuré.

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