Envie de faire connaitre votre start-up? C’est le moment de briller. L’accélérateur bordelais 33entrepreneurs, qui traverse actuellement les Etats-Unis à la recherche de perles rares à soutenir, garera son grand bus le 30 juillet à l’Atelier BNP French Tech de San Francisco pour organiser un concours de pitches.
Sont concernées: les start-up qui évoluent dans les secteurs du vin, de l’alimentation ou du tourisme. Les jeunes pousses auront ainsi l’occasion de présenter leur concept (dans les temps s’il vous plait) à un jury de professionnels de la tech.
Les vainqueurs iront présenter leur produit, au côté des sélectionnés des autres villes-escales de 33 entrepreneurs, lors du salon Bon Appétech dédié au “Food and wine” et au salon du tourisme Phocuswright à Miami. Les meilleures d’entre elles rejoindront 33entrepreneurs à Bordeaux pour bénéficier d’une accélération basée sur le modèle de Techstars aux Etats-Unis.
Participez à un concours de start-up à San Francisco
Mélodies françaises en plein air à Austin
Apportez vos nappes à carreaux, votre pique-nique et vos chaises ! “Mélodies sous les chênes”, un programme de mélodies françaises et d’extraits d’opéra, aura lieu le dimanche 2 août sur la pelouse du French Legation Museum.
Les opéras seront joués par les membres de Spotlight, une organisation de chanteurs amateurs, professionnels et semi-professionnels âgés de 15 ans et plus. Ce concert est gratuit mais sert à récolter des fonds pour le musée. Donation suggérée: 10$.
Comprendre l'immobilier aux Etats-Unis
Besoin de vous loger à New York, à San Francisco ou à Miami? Envie d’investir dans l’immobilier aux Etats-Unis? Quelle que soit la raison de votre intérêt pour le “real estate” américain vous aller devoir apprendre de nouveaux mots. Pour vous aider, French Morning vous a concocté cet abécédaire qui vous permettra de hocher la tête savemment quand votre agent immobilier tentera de vous expliquer les finesses du marché local.
Se loger, mais où?
Townhouse : Comme son nom l’indique, il s’agit d’une maison de ville, de trois à quatre étages, en général attachée à d’autres, mais pas nécessairement. Généralement pleine de charme, elle dispose d’un petit jardin, de cheminées, de parquet, de moulures et se vend aujourd’hui souvent à la découpe, par appartement. Plutôt cher.
Brownstone : Un brownstone est une townhouse mais qui en plus a la particularité de posséder une façade de couleur brune provenant du grès, d’où son nom (alors que la façade de la townhouse peut être en briques ou en bois, par exemple). Les brownstones sont une spécialité new-yorkaise mais on en trouve aussi à Boston ou à Chicago.
High Rise : Bâti dans les années 40, cet immeuble a au moins dix étages, sans être pour autant un gratte-ciel. Depuis le début des années 80, ces high-rise font entre 20 et 40 étages et peuvent proposer un doorman, une conciergerie, un voiturier, un club de sport et une piscine.
Walk-Up Building : Cette expression désigne les bâtiments de quatre à cinq étages sans ascenseur. Parmi les moins onéreux.
Pre-War Buildings : Cela renvoie aux constructions d’avant-guerre (la Seconde guerre mondiale).
Detached single family home : C’est une maison individuelle, entourée d’un jardin.
Attached single family home : C’est une maison individuelle accolée à une autre.
Coop ou condo?
Co-op : Cette « Cooperative Housing Corporation » ou société coopérative d’habitation est une des principales façons d’être propriétaire aux Etats-Unis, et, la plus courante à New York puisqu’elle concerne plus des trois quart du parc immobilier. Le principe en est simple : l’immeuble est détenu et géré par une société d’actionnaires propriétaires. Chacun d’eux possède des parts dans la Co-op au prorata de la surface de son appartement. Au quotidien, c’est un board, élu et tout puissant, qui rédige le règlement intérieur, prend toutes les décisions concernant la vie de l’immeuble ( possibilité de louer son appartement, de loger de la famille à long terme, de recevoir, de rénover l’intérieur….) et décide après examen d’un dossier et entretien, de l’arrivée ou non d’un acquéreur. Impossible d’acheter si le board vous refuse. Ces restrictions expliquent que le prix soit plus attractif que celui d’un Condo.
Condominium : S’offrir un Condo revient à être entièrement propriétaire du bien, comme c’est le cas en France. L’acquéreur possède une part des parties communes en fonction de la taille de son appartement et paie des charges en conséquence. Et si le board ici aussi gère la vie de l’immeuble, chacun est libre de faire ce qu’il veut chez lui. Revers de la médaille : ces habitations sont sensiblement plus chères.
La recherche
ITIN : Ce numéro d’identification fiscale du contribuable est attribué aux étrangers dépourvus du fameux numéro de sécurité sociale us qui sert à identifier les Américains. C’est l’IRS, l’équivalent du fisc français, qui le délivre ou un comptable agrée par l’IRS.
REBNY : Cet acronyme signifie Real Estate Board of New York et correspond peu ou prou à une chambre immobilière. Son rôle est cependant très précis. Dés qu’un broker rentre un bien à la vente elle en est informée et diffuse l’annonce auprès de tous les agents immobiliers. Ce qui explique que quelle que soit l’agence contactée, toutes disposent exactement des mêmes produits. L’équivalent de cette chambre existe un peu partout dans les autres Etats.
MLS : Le Multiple Listings Service est un fichier qui regroupe toutes les annonces immobilières d’une ville, centralise les informations sur la disponibilité, les conditions d’achat, les détails des propriétés à vendre ou à louer. Tous les agents immobiliers travaillent sur cette même et unique source. Il n’est donc pas utile de faire le tour des agences.
Pre-approval : Par cette lettre, une banque confirme s’engager à prêter une certaine somme à son client. Ce document est généralement requis par l’agent immobilier AVANT qu’il ne fasse visiter un bien. Cela permet de cerner le budget et donc de gagner du temps.
Buyer’s Agreement : Par ce contrat, l’acquéreur donne à l’agent immobilier pouvoir pour le représenter quand, par exemple, il recherche un bien pour lui. En échange, ce dernier s’engage à défendre son client au meilleur de ses intérêts.
Open house : “Maison ouverte”. En clair, on peut visiter librement durant quelques heures, souvent le dimanche. Il suffit de pousser la porte. Le meilleur moyen de se faire une idée du marché.
Foreclosure : Ces saisies immobilières par une banque, la ville ou l’Etat, pour impayés restent très nombreuses. On en comptait encore 1.5 millions aux Etats-Unis en 2014. Si les prix à l’achat de ces biens sont en général de 20 % inférieurs à ceux du marché, ces acquisitions demeurent extrêmement risquées car assorties de conditions draconiennes. Ainsi, souvent le bien n’est pas visitable avant la mise aux enchères, son état – de délabrement – demeure inconnu, le propriétaire peut décider de rester dans les lieux….. De plus, certains bâtiments doivent être obligatoirement rénovés six mois ou un an après la vente, sous peine d’être à nouveau saisis. Pire, dans certains Etats comme la Floride, acheter un appartement dans un immeuble vide oblige à régler les charges communes… de tout le building jusqu’à l’arrivée d’autres propriétaires contributeurs.
Short sales : Se dit d’une vente dont le produit ne couvre pas l’argent dû sur les prêts par le propriétaire. Elle est donc liée à l’acceptation de la transaction par la ou les banques prêteuses. La multiplication des “short sales” signale une crise, comme ce fut le cas entre 2008 et 2013 avec la crise des “subprimes”.
Le financement:
Appraisal : Avant d’accorder un emprunt, la banque demande une estimation à un organisme indépendant afin de déterminer si le prix d’achat correspond à la valeur marchande du bien. La raison ? Ne pas perdre d’argent. Car si le crédit n’est pas remboursé, c’est à la banque de trouver un nouvel acquéreur.
Mortgage : C’est l’emprunt. Mieux vaut essayer d’en obtenir un en France, car si les banques américaines se montrent déjà très regardantes avec leur propres citoyens à qui elles ne prêtent de l’argent qu’en fonction de leur « credit score » et « credit history », à fortiori avec des étrangers qui ne possèdent pas ce type d’informations. Aussi, lorsque, malgré tout, elles acceptent une demande de prêt, elles l’accompagnent de conditions drastiques : un apport personnel qui peut aller jusqu’à 50 % du prix du bien et une hypothèque.
Credit score : Voilà une vraie particularité anglo-saxonne. Elle consiste à attribuer une note à une personne afin d’indiquer sa capacité à obtenir et à rembourser un crédit. En fonction d’informations collectées par des sociétés spécialisées auprès des banques, des instituts de prêts ou des compagnies d’assurances, un individu se retrouve donc classé en très bon ( au-delà de 720), bon ( 660 à 720), moyen ( de 620 à 659) ou mauvais ( en dessous de 620) payeur. Plus le score est élevé, plus décrocher un crédit, même à la consommation, est facile. A l’inverse, un mauvais score se traduit pour un emprunteur potentiel par des taux d’intérêts très hauts et donc de très gros remboursements. Avoir une bonne note dépend, entre autre, de la régularité avec laquelle les factures sont payées, du dépassement ou pas du découvert autorisé par la banque, de l’historique bancaire….
Credit history : Il correspond à l’historique de votre endettement et vise à montrer qu’une personne paie en temps et en heure, rembourse ce qu’elle doit, bref que c’est un client fiable. Du credit history dépend, en partie aussi, le credit score.
L’achat:
Contract : C’est l’équivalent de la promesse de vente, elle s’accompagne toujours d’un premier versement : environ 10 % pour un condo, un peu plus pour une co-op. Cette somme mise sous séquestre sur un compte de l’avocat du vendeur est restituable uniquement si le prêt est refusé. Et encore, à condition qu’une clause suspensive le précise dans le contrat de vente. Ce qui est de moins en moins le cas sur des marchés tendus où les vendeurs préfèrent céder leur bien à des personnes qui n’ont pas recours au crédit.
Maintenance fees : Il ne faut jamais oublier ces charges communes à l’immeuble que ce soit dans une Co-op ou un Condo car elles peuvent correspondre parfois à un loyer, ou presque. Elles comprennent entre autres le chauffage, l’eau, l’ascenseur, le portier…. Et tout ce qui fait le standing du building.
Downpayment : C’est l’apport personnel, il sert à contribuer à l’achat d’un bien mais aussi de garantie au prêteur, manière de prouver que l’acheteur aura les moyens de rembourser. Il est en général de 10 à 25 % du prix d’achat. Pour les non-résidents, le downpayment exigé peut-être plus élevé.
Lorsque le downpayment est jugé trop faible, il n’est pas rare de devoir en plus s’acquitter d’une prime d’assurance, appelée “mortgage insurance”.
Closing : Ce moment correspond à la signature de l’acte définitif de vente. Il se déroule en présence des avocats des deux parties, de la banque et, éventuellement de l’acheteur et du vendeur, bien qu’ils aient la possibilité d’être représentés par les hommes de loi. Les agents immobiliers sont également présents. C’est ce jour-là que le paiement du solde s’effectue, tout comme le règlement de tous les frais annexes et que les clés sont remises au nouveau propriétaire.
Les impôts:
Capital gain : Il s’agit de la plus-value réalisée au moment de la vente d’un bien. Ce gain peut être imposé ou bénéficier d’exonérations en fonction du statut matrimonial et fiscal du vendeur, du nombre d’années durant lequel le bien a été détenu ou du statut de la résidence, principale ou secondaire…. Seule certitude, la taxation de la plus-value est déductible des impôts en France en application du traité franco-américain du 31 aout 1994.
Real estate tax : Appelée aussi « Property tax », elle dépend de l’État et des collectivités locales dans lequel le bien se situe.
FIRPTA : Le Foreign Investment in Real Property Tax Act renvoie à la loi de 1980 sur l’impôt foncier et touche les investissements immobiliers des étrangers. Ce texte autorise les différentes autorités américaines dont le fisc à prélever des impôts lorsqu’un non-Américain vend, donne, transfert…. un bien.
Immobilier à New York : faut-il acheter ou louer?
Face aux prix exorbitants de l’immobilier à New York vous ne savez pas s’il est préférable d’acheter ou de louer votre futur appartement? Voici quelques éléments d’explication qui vous aideront à y voir plus clair.
Etat des lieux
Les prix de l’immobilier à New York continuent de battre des records, à la fois en terme de prix au mètre carré et de transactions, avec notamment la vente cette année d’un bien à 100 millions de dollars. “La tendance est à la hausse pour les condominiums (+10%) et les co-ops (+5%), ce qui fait une augmentation moyenne de 7% en un an sur les appartements à Manhattan”, témoigne Christophe Bourreau, directeur du bureau new-yorkais de l’agence Barnes. “L’économie est repartie et les vendeurs veulent profiter de la situation”, ajoute-t-il. L’agent français nous explique qu’il y a un peu plus de biens disponibles en raison de nombreux développements immobilier que l’on voit apparaître sur Manhattan et à Brooklyn, mais cela reste du haut de gamme. Si l’acheteur au portefeuille bien garni à un peu plus de choix et peut jouer sur la concurrence, ses marges de manoeuvre restent très limitées car les “agents immobilier négocient très peu, que ce soit sur les prix ou sur les conditions d’achat”, souligne Christophe Bourreau.
Les prix restent donc très élevés mais si vous envisagez d’investir dans l’immobilier à New York c’est le moment de vous décider car la demande étant toujours plus importante que l’offre, “on s’attend à ce que la hausse se poursuive”, prévoit Christophe Bourreau. De plus, l’économie américaine étant à nouveau florissante, “les taux d’intérêts vont repartir à la hausse dans les semaines à venir”, prévoit l’agent de Barnes. Maintenant, s’il fallait choisir entre la location et l’achat, la décision se prend en fonction de la logique de l’intéressé, si celui-ci souhaite investir ou non, et pour combien de temps.
Sur une longue durée
“Si la personne compte rester plus de trois ans, il semble plus intéressant d’acheter”, affirme Christophe Bourreau. En effet, “les conditions pour acheter sont toujours intéressantes d’un point de vue du marché car les prix vont continuer à augmenter, et d’un point de vue de l’emprunt puisque les taux sont historiquement bas”, explique l’agent immobilier. Et puis il y a la perspective de pouvoir mettre l’appartement en location en cas de départ: “le marché locatif peut d’emblée le rassurer car le loyer couvrira largement les charges et les taxes foncières”, assure l’expert en immobilier. Selon ses chiffres, les charges mensuelles moyennes pour un condominium de 100m2 sont de 2200$, pour un loyer qui peut atteindre entre 5000 et 10000$ selon l’emplacement et le type d’appartement. Considérons un condominium de qualité, la rentabilité locative serait de 2 à 4%.
L’économie de la location
La location semble avoir un intérêt sur le court terme car, depuis que le marché à repris du dynamisme, les prix d’achat ont augmenté plus vite que les loyers. “Le marché locatif est très dynamique car il y a toujours des gens qui cherchent à louer”, souligne Christophe Bourreau. De plus, les frais associés à l’achat d’un bien immobilier étant multiples, la location peut s’avérer plus économique. Pour vous aider à choisir l’option la plus rentable, le New York Times à mis au point un calculateur prenant en compte les frais divers liés à l’achat et à la location d’un bien équivalent, et en fonction d’une période donnée.
Sont ainsi pris en compte lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison le remboursement de l’emprunt immobilier, les charges liées à l’entretien de l’immeuble, les frais de rénovation, les taxes d’habitation et l’assurance habitation. Les frais pris en compte pour la location d’un logement sont le loyer mensuel et l’assurance habitation. En plus de toutes ces charges le calculateur ajoute le montant que vous auriez pu gagner si vous aviez investi votre argent au lieu de le dépenser dans l’achat ou la location de votre logement.
Considérons un investissement sur 15 ans : si vous cherchez à acheter un bien à hauteur de 500 000$ cet investissement sera bénéfique si vous dépensez plus de 1504$ de loyer par mois pour un bien similaire, selon le calculateur. Pour un appartement d’1 million$, l’achat est rentable si le loyer pour un bien similaire est supérieur à 2935$ par mois. Pour un logement d’1,5 millions $, il est plus intéressant de louer si le loyer est inférieur à 4832$ par mois.
Dans quel quartier investir?
Christophe Bourreau l’assure, « tous les quartiers de New York sont intéressants » en terme d’investissement immobilier, il faut donc prendre en compte la logique de l’acheteur. S’il s’agit d’un premier placement que l’on veut sécurisé, les acheteurs se tournent souvent vers des quartiers et des adresses porteurs d’une image de prestige comme l’Upper East Side, la 5e Avenue, les environs de Central Park. L’Upper East Side, comme l’Upper West Side, sont sollicités par les familles qui prennent en compte la proximité d’écoles et du parc. Le Financial District, où les tours commerciales se transforment en tours résidentielles, attire également de plus en plus de familles qui sont séduites par Battery Park, les boutiques qui fleurissent dans le quartier et sa facilité d’accès (relié aux cinq quartiers de New York). La High Line et Chelsea où les nouvelles constructions haute gamme se vendent à 3000$ le pied carré attirent de plus en plus d’acheteurs locaux et étrangers.
Mais Brooklyn n’est pas en reste. « Le quartier, qui aujourd’hui n’est plus le dortoir de Manhattan, abrite des lieux bien plus attrayants et attractifs que Manhattan, comme Dumbo ou Boerum Hill qui ont connu une belle embellie et où les constructions poussent dans tous les sens », témoigne Christophe Bourreau. Celui-ci n’oublie pas de mentionner Harlem, quartier en devenir, qui vit aujourd’hui une profonde mutation, mais une mutation qui prend du temps.
Visionnez la conférence en ligne “Acheter ou louer à New York”
Bons plans: une journée à New York pour 100 dollars
Pas la peine d’avoir des millions de dollars pour s’amuser à New York. Cent dollars suffisent. Nous vous le prouvons en trois scénarios. Les prix ci-dessous sont, pour certains, des maximums. Et les trajets en subway comprennent l’aller-retour vers votre point de départ.
Itinéraire #1 (Red Hook-Coney Island-Brooklyn Heights): 98,10 dollars
Métro (quatre trajets): 11 dollars.
Brunch à Red Hook: 18 dollars
Pour bien commencer la journée, on vous conseille vivement le petit-déjeuner / brunch à Hope & Anchor (347 Van Brunt), un restaurant dont on ne comprend pas bien pourquoi il n’attire pas les foules: le brunch est copieux et pas cher. Comptez 8 dollars pour le breakfast burrito et 5 dollars pour un bloody mary (et 5 dollars de tip et taxes)
Vue de la Statue de la liberté: Gratuit
Profitez de votre présence dans le quartier pour faire un tour sur les quais, à pied, et voir la Statue de la Liberté comme vous ne l’avez jamais vue.
Un hot dog à Coney Island: 7,10 dollars
Il fait chaud, il fait beau. Vous avez des envies de plage. Après Red Hook, prenez le métro F jusqu’au terminus Coney Island. L’accès à la plage est gratuit, ce qui explique sa popularité auprès des New-Yorkais (et de l’équipe de French Morning, tombée sous le charme de son ambiance retro, voir notre classement de nos plages favorites). S’il y a bien un endroit à visiter à Coney Island, c’est Nathan’s, le roi du hot dog. Laissez-vous tenter par son légendaire “Original hot dog” (3,95 dollars) avec sa barquette de frites (3,15 dollars).
Balade et shopping dans DUMBO: 30 dollars
Il faut repartir. Prenez de nouveau le métro jusqu’à l’arrêt Borough Hall (4, 5, 2, 3, R). Avant de partir vous promener au Brooklyn Bridge Park (et vous étonner de la concentration de jeunes mariés qui se font prendre en photo devant le pont de Brooklyn), allez acheter une glace à la Brooklyn Ice Cream factory (7,25 dollars le sundae).
Pour les fashionistas, allez vous perdre à The Shops (145 Front St), un centre commercial discret, où vous pourrez trouver toutes sortes de vêtements et d’accessoires.
Dîner à Brooklyn Heights et film en plein air: 32 dollars
La fin de la journée arrive à grands pas. C’est l’heure de penser à boire un pot et diner. Brooklyn Heights regorge de possibilités. Nous vous conseillons Brooklyn Heights Wine Bar. Dans ce petit établissement cosy d’une trentaine de places, le burger est à 16 dollars et les cocktails à 11 (+5 de tips). Si vous êtes dans le quartier un jeudi, ne manquez pas Syfy Movies with a view, le festival de films en plein air au Brooklyn Bridge Park.
Itinéraire #2 (West Village-Kayak-Rooftop): 100,95 dollars
Métro (trois trajets): 8,25 dollars
Petit-déjeuner à Elephant & Castle (West Village): 14,70 dollars
Cette adresse méconnue du West Village, prisée de la communauté arty du coin, sert un excellent petit-déjeuner. On est tombé pour le copieux Santa Fe Breakfast Sandwich (10.95 dollars). Le café est à 3,75.
Kayak sur l’Hudson: Gratuit
Rendez-vous ensuite à l’Hudson River, vers l’ouest, puis descendez vers le sud en longeant les quais. Après quelques minutes de marche, vous arriverez à Pier 26. C’est là que le Downtown Boathouse met à disposition gratuitement des kayaks pour ceux qui veulent se mesurer aux eaux de l’Hudson.
Poursuivez votre descente vers Battery Park City. Ce quartier construit sur l’eau a l’un des plus beaux parcs de la ville. Ceux qui aiment plonger leurs pieds dans l’herbe ne seront, en effet, pas déçus par le Nelson Rockefeller, un bout de verdure coincé entre les immeubles modernes de Battery Park et la rivière. Allongez-vous et laissez le temps passer. Ça ne coûte rien.
Déj’ au District: 20 dollars
Le tout nouveau Le District, le marché à la française, vous attend dès votre réveil. Il dispose d’un traiteur à l’arrière qui vend du gratin dauphinois, du couscous, des sauces et autres petits délices à emporter. Petit plus: vous pourrez manger tout cela sur les tables du Winter Garden voisin, avec vue sur la rivière.
Un petit tour sur Governors Island: 2 dollars
Cette petite île au sud de Manhattan, accessible depuis Battery Park en ferry, propose différentes activités gratuites tout au long de l’été. Allez y faire un tour si vous ne la connaissez pas. L’aller-retour ne coûte que deux dollars pour les enfants (+12 ans) et les adultes.
Verre et dîner sur le rooftop du McKittrick Hotel: 56 dollars max
Pour finir la journée, rien de tel qu’un peu de hauteur. On aime beaucoup le rooftop du McKittrick Hotel, un établissement de Chelsea rendu célèbre par l’expérience de théâtre immersif Sleep No More, qu’il abrite. Comptez 17 dollars pour un cocktail. Quand vous avez terminé d’admirer la vue (et tous les beautiful people qui peuplent les lieux), descendez au Heath, le restaurant du McKittrick. Jusqu’à 39 dollars le plat.
Itinéraire #3 (Harlem-Roosevelt Island-Queens): 97,50 dollars
Métro (six trajets): 16,50 dollars
Brunch au Red Rooster: 22 dollars
Une bonne journée à Harlem commence forcément au Red Rooster (310 Lenox Av), l’excellent restaurant du chef Marcus Samuelsson. La terrasse est très prisée, donc préparez-vous à attendre un peu. Comptez 22 dollars pour les savoureux meatballs.
Museum of the City of New York: 14 dollars
Traversez ensuite le nord-est de Central Park et sortez vers la 106eme rue (côté est) pour profiter des musées de la Museum Mile. Laissez-vous tenter par la Museum of the City of New York (1220 5th Ave), qui retrace l’histoire de la ville à travers d’excellentes expositions. Donation de 14 dollars suggérée.
Déjeuner et balade à Roosevelt Island: 15 dollars
Au bout de la 60eme rue, prenez le téléphérique pour Roosevelt Island, l’île entre Manhattan et le Queens, pour le prix d’un ticket de métro. On oublie vite qu’on est au cœur de la ville quand on y met les pieds. Depuis son nouveau parc à la pointe nord de l’île, l’East River s’offre à vous. Dépaysant et gratuit. Plusieurs restaurants (mais pas non plus beaucoup) sont sur place. Situé juste à côté de la station de téléphérique, le River Walk Bar & Grill (425 Main St) propose une carte classique américaine pour 15 dollars environ (plats et boisson).
Dîner sur un rooftop dans le Queens: 30 dollars
C’est l’un des rooftops méconnus de New York. Penthouse 808 offre une superbe vista sur le majestueux Queensboro Bridge et sa structure d’acier. Il est, de surcroît, orienté vers l’ouest. Parfait pour assister au coucher du soleil. Il suffit de prendre le métro F depuis Roosevelt Island jusqu’à l’arrêt 21st St-Queensbridge et de marcher quelques minutes. Le menu est d’inspiration asiatique. Budget cocktail et entrée avec tip et taxes: 30 dollars.
Les quartiers les moins chers de New York
Si vous cherchez un appartement à New York mais que votre budget est serré, notre article sur les quartiers les moins chers de la ville devrait vous aider à y voir plus clair. Suivez le guide!
Brooklyn
Notre premier conseil serait de commencer par chercher à Brooklyn, loin dans Brooklyn, car les quartiers bordant l’East River sont devenus aussi chers, voire plus chers que Manhattan. Visez donc des quartiers comme Ocean Hill, au delà de Bedford Stuyvesant, où le loyer moyen pour un appartement une pièce est de 1380$ selon le site d’immobilier Zumper. Comptez environ 1430$ à Maspeth, au delà de Williamsburg et 1530$ à Flatbush, situé au sud de Prospect Park. Vous trouverez à Flatbush un patchwork de populations afro-américaines, caribéennes et d’Amérique du sud. Townhouses, immeubles en briques et maisons victoriennes offrent à ce quartier à la fois résidentiel et animé par ses rues commerçantes un large choix de logements.
Mais si Flatbush vous semble trop éloigné de Manhattan, ne vous en faites pas, il existe d’autres options plus proches et presque “bon marché” : les loyers ont baissé à Bedford Stuyvesant (-6.69% ), à Greenpoint (-7,69%) et à Bushwick (-1,53%) alors que la plupart des quartiers de Brooklyn ont vu leurs prix grimper en un an, selon le Brooklyn Rental Market Report. Aujourd’hui, les quartiers les plus abordables sont Prospect Lefferts Gardens, Crown Heights, Bedford Stuyvesant et Bushwick.
Crown Heights voit arriver de plus en plus de résidents de Brooklyn qui ne peuvent faire face à l’envolée des prix dans des quartiers comme Williamsburg, Park Slope ou Fort Greene. Dans ce quartier résidentiel vous pourrez trouver un studio à louer pour 1529$ par mois, un appartement avec une chambre pour 1788$ ou un deux chambres pour 2360$.
A Bedford Stuyvesant, rajouter une centaine de dollars aux prix de Crown Heights, excepté pour les plus grands appartements qui sont légèrement moins chers. Dans le quartier arty de Bushwick, élu le 7e quartier le plus cool du monde par Vogue, la gentrification se paye : comptez 1900$ pour un studio et 2000$ pour une location avec une chambre. Les prix s’élèvent dans le quartier familial de Greenpoint (2400$ pour un appartement avec une chambre). De même pour Cobble Hill, devenu très à la mode et donc déjà plus la bonne affaire qu’il fut.
Manhattan
Les budgets serrés qui souhaitent habiter sur Manhattan devraient orienter leurs recherches du côté de Washington Heights et Harlem. Quartiers animés et hétéroclites, ils attirent tous deux par leurs logements “bon marché”. Etudiants de Columbia, familles dominicaines et portoricaines, artistes et jeunes professionnels cohabitent dans Washington Heights avec les habitants plus fortunés de Riverside Drive qui peuvent s’offrir une vue sur l’Hudson River. Dans Harlem, les familles d’expats se mélangent aux Afro-Américains qui font vivre les rues du quartier jusque tard dans la soirée. Le prix moyen d’un studio est de 1429$ par mois à Washington Heights et de 1516$ dans Harlem, selon Citi Habitats. Pour un appartement une chambre comptez 1647$ à Washington Heights et 2064$ à Harlem. Vous pourriez espérer trouver un trois chambres pour 2342$ à Washington Heights ou pour 3071$ dans Harlem. Notez qu’à East Harlem et Central Harlem les loyers sont un peu moins élevés que dans West Harlem où vous payez pour la tranquillité du quartier.
Si vous souhaitez absolument vivre dans le sud de Manhattan, optez pour le bouillant Lower East Side où le prix moyen pour la location d’un appartement avec une seule chambre est de 2604$, selon Citi Habitat. Comptez 2,295$ pour un studio, 3398$ pour deux chambres et 4250$ pour trois chambres. Si vous aimez les sorties nocturnes vous ne saurez plus où donner de la tête face à un tel choix de restaurants, bars ou encore salles de concert. Ici, l’atmosphère est jeune et détendue et le quartier est directement connecté à Williamsburg.
Mais n’oubliez pas l’Upper East Side qui, contrairement à l’image luxueuse qui lui est toujours associée, est devenu “le bon plan” de Manhattan. Avec des loyers qui comptent parmi les plus bas de l’île, le quartier commence à attirer familles, étudiants et artistes qui viennent peupler les hautes tours des 3rd, 2nd et 1st Avenues où restaurants, bars et autres commerces se multiplient pour réveiller un quartier huppé longtemps endormi. Si l’annonce de la construction d’une nouvelle ligne de métro sur la 2nd Avenue y a attiré nombre d’investisseurs, aujourd’hui la nuisance des travaux sans fin fait fuir les résidents qui laissent leur place à des locataires moins exigeants. Vous pourriez donc y dénicher un studio pour 2067$ par mois, encore moins cher que le Lower East Side, selon les données de Citi Habitats. Pour un logement avec une chambre, le loyer moyen est de 2586$. Comptez 3223$ pour deux chambres et 5325$ pour trois chambres. Pour des grands appartements, concentrez-vous sur Murray Hill (4584$ pour un trois chambres) et l’East Village (4661$).
Queens
Un autre quartier considéré comme très bon marché compte tenu de sa proximité avec Manhattan (15 minutes en métro de Midtown) est Sunnyside. Jeunes professionnels et familles sont séduits par ce quartier calme, sûr et hétéroclite en terme de population. Vous n’y trouverez pas l’énergie nocturne du Meatpacking mais c’est sans doute cette tranquillité qui y est tant appréciée. Ici, les gratte-ciel de verre laissent la place à des bâtiments bien plus modestes de quelques étages datant des années 20 et 30, aux murs de briques, aux jardins communautaires et aux écoles de quartier. Comptez environ 1700$ pour une location avec une chambre et 2000$ pour deux chambres.
Bronx
Bien que les prix commencent à grimper également dans le Bronx (le sud en particulier), vous pourrez encore y trouver des appartements avec une ou deux chambres entre 1500$ et 2000$ par mois. Dans ce quartier encore considéré comme dangereux il y a quelques années, rénovations et nouvelles tours d’habitations se multiplient. Selon votre localisation dans le Bronx, vous pourrez y profiter du Zoo du Bronx, du New York Botanical Garden, du Yankee Stadium, de nombreux parcs, de plages ou encore du quartier italien. L’ouest du Bronx est particulièrement vivant et bien relié par le métro.
Staten Island
Staten Island, l’éternelle oubliée de New York, accueille des communautés aux origines diverses. Vous y cohabiterez ainsi avec de nombreux Sri Lankais, des Mexicains ou encore des Italiens. Beaucoup de familles y sont installées et profitent des très nombreuses écoles qu’offre l’île. Certains habitants n’éprouvent jamais le besoin de quitter leur île, alors que d’autres prennent le ferry tous les jours pour aller travailler à Manhattan. Côté loyers, les prix sont très variables. Vous pourrez y trouvez une location avec une chambre autour de 1000$, ou un logement avec deux chambres entre 1700$ et 2400$.
Ces chiffres sont des moyennes, la qualité, la taille du logement et les éventuels services proposés par l’immeuble sont donc variables d’un appartement à un autre.
Selfies et hommages pour le nouveau consul de France à LA
Depuis lundi 13 juillet, les Français de Los Angeles ont officiellement un nouveau consul. Christophe Lemoine remplace Axel Cruau, nommé consul à Shanghai.
Pour sa première réception du 14 juillet au consulat, pas d’interviews à la presse. Priorité aux discours et aux selfies devant la piscine avec les invités – des expatriés français et des représentants de la mairie de Los Angeles venus officiellement lui souhaiter la bienvenue.
Il a présenté la communauté française de Los Angeles comme “l’une des plus importantes des Etats-Unis: elle représente une France ouverte sur le monde, entreprenante, fière de sa culture”.
“A la lueur des évènements tragiques de cette année, ce 14 juillet prend d’autant plus d’importance et de signification” a-t-il souligné en évoquant la mémoire des victimes des attentats qui ont endeuillé la France. Il en a profité pour saluer la mobilisation des Français de Los Angeles en janvier dernier et le soutien des Américains.
Avant d’être nommé consul à Los Angeles, Christophe Lemoine était depuis 2012, le chef de cabinet du ministre des affaires étrangères Laurent Fabius.
Il a également été troisième secrétaire à l’ambassade de France à Berlin de 2004 à 2007 puis a travaillé à la direction de la coopération européenne de 2007 à 2009, avant de devenir chargé de mission au secrétariat général du Quai d’Orsay de 2009 à 2012.
Diplômé de l’Institut d’Etudes Politiques de Bordeaux, Christophe Lemoine, 40 ans, est également titulaire d’un DESS en droit international et en droit des organisations internationales, ainsi que d’un DES en droit international économique et européen de l’Université de Genève.
Deshomologation de deux écoles IS à Miami: "C'est aberrant"
“Déroutant” , “aberrant” , “illogique” . Roger Pardo ne décolère pas. Le président de la FIPA (French International Program Association), vient d’apprendre que Sunset Elementary Public School et George Washington Carver Middle School, qui proposent les programmes d’International Studies (IS), se sont vues retirer l’homologation de l’Education nationale.
Un geste d’autant plus surprenant pour Roger Pardo que le gouvernement s’était engagé fin mars, à l’Assemblée nationale, à maintenir l’homologation de ces programmes pendant encore un an suite à la mobilisation des parents et de plusieurs élus locaux.
“On a 1.300 élèves qui se vont se retrouver sans homologation, dans un système gratuit qui ne coûte absolument rien à la France. Cela fait 25 ans que ces homologations sont reconnues par la France et du jour au lendemain, cela change” , peste-t-il, très remonté.
“On nous prend pour des évadés fiscaux”
M. Pardo dénonce une décision “politique” qui affecte les parents, qui “pensent à présent partir dans d’autres pays” . “On nous prend pour des évadés fiscaux et ce n’est pas vrai. Il y a des gens qui bossent ici, qui développent des firmes… La base de tout cela, ce sont les familles et des enfants scolarisés gratuitement” .
Ces programmes gratuits accueillent notamment les enfants de familles françaises expatriées souhaitant suivre un enseignement en français dans le système public américain.
Début 2015, à leur surprise, trois établissements qui le proposaient (Sunset Elementary Public School, George Washington Carver Middle School et ISCHS) ont reçu un dossier de première homologation, alors que le cachet de l’Education nationale était reconduit de manière tacite depuis une trentaine d’années.
ISCH conserve son homologation
Une mission de l’inspection générale venue à Miami au printemps 2014 avait conclu que les programmes ne répondaient pas aux critères de l’homologation, qui exigent notamment que la majorité du temps d’enseignement soit en français et que les enseignants proviennent de France. Deux demandes impossibles à remplir selon les supporters de ces programmes, qui soulignent qu’ils sont opérés par des écoles publiques américaines et que le comté de Miami-Dade ne sponsorise pas de visas pour les enseignants venant de France.
Soutien “urgent” des familles
Si ISCHS, gérée par une structure privée qui peut sponsoriser des visas, conserve son homologation, Roger Pardo appelle les parents à se mobiliser pour les deux autres programmes.
La FIPA, indique-t-il, va débourser 120.000 dollars dès la rentrée pour prendre en charge la rémunération d’un enseignant et d’assistantes pour leur permettre de rester aux Etats-Unis. “On a besoin du soutien urgent des familles. Qu’elles manifestent leur mécontentement et leur inquiétude auprès de l’Ambassadeur de France. Qu’elles disent ce qu’elles ressentent. On a aussi besoin d’aide financièrement pour payer le professeur et les assistantes qui soulagent les classes submergées” .
L’ambassade relativise
L’ambassade de France aux Etats-Unis a relativisé les effets de cette décision dans un e-mail à French Morning.
“Il est important de noter que les trois écoles concernées du comté de Miami-Dade ne forment pas un tout : à la rentrée 2014-2015, aucun élève de Sunset n’est venu à ISCHS en classe de sixième et seulement quatre élèves de Carver sont entrés à ISCHS en classe de troisième, note un porte-parole. A la rentrée prochaine, il y aura dans la région de Miami 487 élèves dans des classes qui ne seront plus homologuées et 484 dans les établissements qui resteront homologués. ”
Carver et Sunset ont maintenant deux options, poursuit l’Ambassade, “soit demander le Label FrancEducation qui reconnaît l’excellence d’un enseignement en langue française pendant au moins 20% de l’horaire hebdomadaire, soit être à nouveau candidat à l’homologation pour la rentrée 2016, ce qui supposera de se mettre en pleine conformité avec les critères de l’homologation qui sont connus. ”
Au total, trois écoles sont homologuées par l’Education nationale dans le comté de Miami-Dade: le Lycée franco-américain du comté de Broward (école primaire), l’International School of Broward (collège et lycée), l’International Studies Charter High School (ISCHS), niveaux collège et Lycée.
Silence autour de la mort de Julien Joseph LaPierre à Miami Beach
Le consulat de France et la police de Miami Beach se refusent à tout commentaire au sujet de la mort du Franco-américain Julien Joseph LaPierre, sous les balles de l’unité d’intervention spéciale SWAT le jeudi 2 juillet.
M. LaPierre, 39 ans, a été tué dans son appartement de Mid-Beach à l’issue d’une confrontation de plusieurs heures avec la police, si l’on en croit le Miami Herald. Il est suspecté d’avoir cambriolé, quelques heures plus tôt, une Regions Bank sur 41th St, agressé deux employés avant de se réfugier dans son appartement à deux blocks de là. Il aurait également laissé derrière lui un colis suspect, mais celui-ci n’était pas dangereux.
Selon la chaine locale Channel 10, le casier judiciaire de Julien Joseph LaPierre à Miami-Dade remonte à 2005. Il avait déjà été arrêté pour cambriolage, possession de cannabis et possession illégale d’arme à feu notamment. Les négociations avec les SWAT ont duré sept heures, selon la chaine. Ils ont pénétré dans son appartement en utilisant des gaz lacrymogènes et l’ont tué alors qu’il pointait une arme sur eux. “Des sources indiquent que cette arme était fausse“, précise la chaine sur son site.
"Milou en mai" de Louis Malle au FIAF
Les émeutes de Mai 68 résonnent jusque dans le sud-0uest de la France où Madame Vieuzac vient de mourir. Autour de son fils Milou, qui vivait avec elle, toute la famille fait le voyage pour les funérailles. L’occasion de réunir des personnages indifférents à la mort de Madame Vieuzac: du journaliste parisien au médecin de campagne, on ne parle que (ou presque) d’héritage.
À travers ces retrouvailles extraordinaires, Louis Malle dresse une galerie de portraits d’une petite troupe d’égoïstes pris dans la tempête révolutionnaire. Avec les extraordinaires Michel Piccoli, Miou-Miou et Dominique Blanc dans les rôles principaux, le film sera projeté en français , avec sous-titres en anglais, mardi 21 juillet à 4pm puis 7:30pm, au French Institute Alliance Française (FIAF).
Taste of the Nation: Miami passe à table pour la bonne cause
Manger un repas gastronomique c’est bien ; le faire pour la bonne cause c’est encore mieux. Pour sa 27ème année, le gala caritatif Taste of the Nation South Florida revient à Miami le jeudi 16 juillet pour le plus grand plaisir de vos papilles.
L’événement, destiné à réunir des fonds pour lutter contre la malnutrition infantile, rassemblera près d’une cinquantaine de restaurateurs locaux, chefs-cuisiniers et sommeliers au Loews Miami Beach. L’art sera également mis à l’honneur avec une vente aux enchères spéciale, et un espace réservé aux travaux d’artistes locaux.
Enfin, pour les plus gourmands, l’after party “Chefs on display a Half Shell” proposera une dégustation d’huîtres avec des chefs renommés, à partir de 10pm.
Chelsea et Hell's Kitchen, l'ouest branché
Les restaurants y sont réputés, les boîtes de nuit sélectives, les nombreuses galeries d’art pointues et, pour ceux qui en ont les moyens, les immeubles longeant West Street ont une vue imprenable sur l’Hudson River et le New Jersey.
High Line
Si Chelsea se développe à cette vitesse, c’est avant tout grâce à la construction de la High Line, qui a ouvert au public en 2009. Cette voie ferrée surélevée, réinventée en parc et inspirée de la promenade plantée du 12e arrondissement de Paris, est l’une des attractions touristiques les plus prisées de la ville. Le Chelsea Market accueille quant à lui plus de six millions de visiteurs par an. Mais le quartier est pourtant loin d’être envahi par les touristes qui restent cantonnés à ces deux endroits clés, pour le grand bonheur des habitants.
Blandine, 31 ans, apprécie particulièrement « l’atmosphère de quartier, voire même de village, qui semble loin de la frénésie et du bruit de la ville ». Jennifer, 42 ans, aime son quartier pour ses résidents : « Il y a un bon mélange de jeunes, d’artistes et d’habitants de longue date, qui constituent une communauté agréable et dynamique. »
Un des meilleurs quartiers pour les Français
Hell’s Kitchen, toujours en devenir
Mais la vraie force de Chelsea, c’est sa localisation dans Manhattan. Plus on se rapproche de la frontière est du quartier (vers la 6ème Avenue) et plus on troque le calme pour les commodités. La présence des supermarchés préférés des expat’ (Whole Foods, Trader Joe’s et Fairways sont à quelques blocks l’un de l’autre), de grands magasins (Best Buy, Bed Bath & Beyond), fait que l’on peut facilement ne pas avoir à quitter les lieux le week-end. Tout en ayant accès à la majorité des lignes de métro.
La 9eme avenue, nouvelle frontière
Si le quartier de la « cuisine du diable » n’a pas le même cachet que son voisin (il est plus bruyant, plus industriel et moins charmant que Chelsea), les loyers y sont plus abordables et la transformation y est en marche. Floriane, 28 ans, a choisi l’endroit pour sa facilité d’accès au New Jersey où elle travaille, mais pas seulement. « Hell’s Kitchen s’est amélioré ces dernières années. Aujourd’hui la 9e Avenue regorge de petits bars et de restaurants au choix incroyable de types de cuisine. La communauté gay, qui avait l’habitude de sortir à Chelsea, a migré vers le nord, entraînant l’ouverture d’endroits trendy près de chez nous. »
Prochain quartier à la mode
Avec l’extension de la ligne 7 du métro et le développement du quartier Hudson Yards qui regroupera boutiques, restaurants, immeubles résidentiels et bureaux (et qui devrait être terminé en 2018), Hell’s Kitchen mérite bien son titre de prochain quartier à la mode.
[googlemaps http://www.google.com/maps/d/u/0/embed?mid=zPDz7OGVMoqc.kPzC36MFvMkU&w=640&h=480]
On y croise qui ? Julia Restoin-Roitfeld, Grace Coddington, tout le gotha de la mode pendant la fashion week (de nombreux défilés ont lien dans les entrepôts de Chelsea). Katie Holmes (avec ou sans Suri), Kate Hudson et Cameron Diaz (qui a récemment acheté un appartement dans la Walker Tower).
Points positifs : Proximité de l’Hudson River Park, de Chelsea Piers, Penn Station. Nombreuses stations de métro.
Points négatifs : La vie y est assez chère. Pas de métro à l’ouest de la 8ème Avenue : le temps de marche peut être très long depuis la 11ème avenue.
