Le restaurant Air Food a troqué son décor minimaliste digne d’un Apple store à Santa Monica au profit d’un local plus intimiste et bigarré à Downtown. Renommé pour l’occasion L’Appart Air Food, le nouvel établissement a ouvert ses portes le mardi 17 septembre. “On a procédé à un changement de décoration radical, car le côté épuré, ce n’est pas quelque chose que les Américains apprécient”, fait remarquer Marc Moubarak, le co-propriétaire des lieux.
Pour ce deuxième établissement à Los Angeles -le premier ayant fermé ses portes-, ils ont voulu s’adapter davantage aux envies des Angelinos. “Ils ont une vision de la gastronomie française très Paul Bocuse, ils veulent des escargots et de la soupe à l’oignon”, explique-t-il. Mais le chef (et co-propriétaire des lieux) Thierry Babet ne s’en tient pas là et revisite les plats classiques, proposant une cuisine fusion franco-américaine avec un avocado toast relevé d’une sauce béarnaise ou encore un boeuf bourguignon servi en burger ou avec un pain nan. “L’important reste l’expérience client, on travaille sur le visuel car on mange avec les yeux.” Un écran retransmet en salle l’assemblage des assiettes.
Les deux hommes aux parcours éloignés (mais tous deux collectionneurs de chaussures), se sont rencontré en 2012 via la vente d’une paire de “sneakers”. DJ à ses heures perdues, Marc Moubarak était un entrepreneur averti – il a déjà dirigé des sociétés de transport, de location de voiture et d’événementiel. “Mais j’ai toujours aimé la restauration, la relation avec le client”, admet celui qui avait déjà pris l’habitude des réveils matinaux et du management d’employés.
Sa rencontre avec le chef Thierry Babet, un amoureux de street-art, ne s’est pas arrêtée à une passion commune pour les chaussures. Ils se mettent rapidement à plancher sur un projet de restaurant. Quand Marc Moubarak évoque Los Angeles, son acolyte le suit. Ils s’envolent fin 2016.
A l’arrivée, ils sont étonnés par le niveau de la cuisine, moins élevé qu’en France, et ont l’ambition de faire découvrir des plats élaborés aux Américains. Un projet qui prend fin deux ans plus tard : ils ferment le restaurant à Santa Monica – “les loyers étaient déraisonnables et la ville balnéaire plébiscitée par les touristes, mais boudée par les locaux”, précise Marc Moubarak. Ils réinvestissent alors l’argent de la vente pour un projet plus modeste et adapté, reprenant l’ancien local de 100 m2 de Palikao.
Avec ses photos de famille au mur, ses coussins bariolés, ses assiettes dépareillées et ses meubles chinés, le nouveau restaurant veut que les clients se sentent “comme à la maison“, et non dans un restaurant gastronomique. Le lieu (ainsi que le chef) peut d’ailleurs être réservé pour organiser des anniversaires et d’autres événements privés.
Deux ans après leur expatriation, et malgré la déception de leur premier projet, Thierry Babet et Marc Moubarak portent de grands espoirs dans ce nouveau projet. Pour leur porter chance, la paire de Nike à l’origine de leur rencontre est exposée dans la vitrine du buffet du restaurant.
Air Food L'Appart, la cuisine française comme à la maison à LA
Exposez vos photos pendant la Miami Photo Fair
Envie d’exposer vos photos ? Le Miami Photographic Center, l’association du Français Frédéric Friedmann, lance ses Vision Excellence Awards pour récompenser les travaux photographiques de passionnés. A la clé: la possibilité d’exposer dans une galerie partenaire dans le cadre du festival Miami Photo Fair en décembre 2019. Les candidats ont jusqu’au 15 octobre pour déposer leur dossier.
Plusieurs catégories sont proposées: “portrait”, “fine art”, “photographier le monde” et “libérez votre créativité”. Un jury de professionnels déterminera les gagnants. Outre l’exposition, les premiers prix recevront divers équipements photo. Une quarantaine de photographies seront sélectionnées pour l’exposition.
Muse Within veut "donner du sens" à l'expatriation des conjointes
Quand Laure Astier-Gudgel est arrivée à New York avec son mari, elle était “désemparée” sur le plan professionnel, se souvient-elle. “Les envies et les idées étaient là, mais je ne savais pas par où commencer“. Pour toutes les femmes d’expatriés dans la même situation de transition, elle vient de lancer Muse Within, un site qui propose des programmes de soutien en ligne.
“Au moment de mon expatriation, je me suis retrouvée avec de nombreuses femmes qui avaient amorcé le virage de leur réinvention. Elles avaient suivi leur mari et se demandaient comment redonner du sens à leur vie, raconte-t-elle. En tant que femme, on se retrouve dans un rôle qu’on pensait avoir mis derrière nous, celui de “desperate housewife”: on gère soudain le planning de la famille et des enfants dans un pays où il n’y a pas d’aide“.
Originaire de Clermont-Ferrand, Laure Astier-Gudgel a quitté la France pour New York une première fois pour suivre son mari américain rencontré dans l’Oklahoma. Ce dernier était venu ouvrir la filiale de son entreprise française dans la Grosse Pomme. Après un retour en France dix-huit mois plus tard, le couple décide de récidiver. “On était frustrés d’être restés aussi peu de temps. Il fallait revenir”.
Laure Astier-Gudgel revient avec son mari, ses deux enfants et, en tête, “la question de ce que j’allais faire“. En 2017, elle lance My Little Lunch Box, un service de livraison de paniers-repas à domicile pour les écoliers de son quartier. Mais la reconversion tourne court pour l’ancienne responsable communication du pôle de compétitivité lyonnais Imaginove. “La réponse des clients était positive mais j’ai eu une grosse remise en question. Voulais-je vraiment travailler dans l’alimentaire ?”
Décidée à “ne pas s’arrêter là“, elle se consacre à une autre idée: Muse Within est né. L’accompagnement qu’elle propose s’appuie sur deux programmes, l’un pour les femmes qui souhaitent s’investir dans un projet créatif mais qui n’ont pas encore trouvé leur voie, l’autre pour celles qui veulent se lancer dans l’entrepreneuriat. Ces formations en ligne, qui se présentent sous la forme de modules étalés sur trois mois, comprennent aussi des séances collectives ou individuelles avec une coach. Muse Within prévoit aussi d’organiser des ateliers.
Le service s’adresse à des conjointes titulaires ou non d’une autorisation de travail aux Etats-Unis. “Il s’agit de donner du sens (à leur expatriation, ndr) pour qu’elles ne soient pas uniquement dans l’organisation et le planning“, résume Laure Astier-Gudgel
Cette dernière assure Muse Within à plein temps. Elle entend promouvoir le site dans d’autres villes américaines avec une forte présence française et recruter un deuxième coach. “Dans toute expatriation, il y a un moment d’euphorie au début, puis l’excitation décline et on commence à réfléchir à ce qu’on veut faire, dit-elle. Cette phase de descente est sous-estimée“.
Les transports à Miami, mode d'emploi
Les moyens de transport sont nombreux à Miami. Comment s’y retrouver et quel budget prévoir afin de se déplacer ? French Morning vous donne un coup de pouce.
En classe business
Pour parcourir la ville de façon autonome, rien de tel qu’une voiture. Ceux qui ont le porte-monnaie bien garni pourront louer un véhicule de luxe auprès de South Beach Exotic Rentals. En déboursant 600 dollars pour la journée, vous vous installerez au volant d’une Porsche Carrera et pour 25.000 dollars vous sillonnerez la mythique Ocean Drive à bord d’une Bugatti Veyron. Si vous optez pour un modèle traditionnel, les loueurs comme Avis, Enterprise ou Budget affichent un tarif avoisinant les 30 dollars par jour de location.
Pour ceux qui ne souhaitent pas conduire, les sociétés de taxis comme Central Cab ou Super Yellow Taxi fonctionnent 24h/24 et 7j/7. Leurs véhicules de couleur jaune permettent notamment de rallier Miami à Miami Beach pour une trentaine de dollars, sans oublier d’ajouter le pourboire à la fin de la course.
Plus économique que le taxi, les services VTC comme Uber ou Lyft sont également disponibles 24h/24 et 7j/7. Le montant de la course est connu au moment de la réservation via leur application. Pour économiser quelques dollars supplémentaires, choisissez Lyft Line ou Uber Pool qui permettent à plusieurs passagers effectuant des trajets similaires de partager le même véhicule.
Plus original, le Water Taxi permet de rejoindre Miami à Miami Beach tout en profitant d’une vue imprenable sur la skyline. L’excursion en bateau débute à Bayside Marketplace jusqu’à la marina de Miami Beach en passant par la Miami River et Brickell City Centre. Prévoyez 15 dollars pour un aller simple et 30 dollars la journée.
En classe éco
Pour vous déplacer à un tarif plus abordable, misez sur l’autopartage. À Miami, Zipcar permet à ses membres de louer un véhicule en libre-service sur un courte période. Le prix de l’abonnement est à 7 dollars par mois, puis comptez une dizaine de dollars de l’heure avec le plein d’essence et l’assurance inclus.
Getaround et Turo, quant à eux, fonctionnent comme la plateforme communautaire Airbnb et permettent de louer le véhicule d’un particulier durant une période définie. Prévoyez environ 5 dollars de l’heure sans aucun abonnement.
Pour éviter les embouteillages, grimpez à bord de la Brightline, le train inter-cités qui relie Miami à West Palm Beach pour 20 dollars en s’arrêtant à Fort Lauderdale.
En low cost
Pour vous déplacer avec un petit budget à Miami, optez pour le Metrorail qui dispose de deux lignes permettant de rejoindre facilement Downtown Miami, Brickell, Coconut Grove, Coral Gables ou encore l’aéroport international de la ville. Le ticket est à 2,25 dollars et le temps d’attente entre deux rames est d’une dizaine de minutes.
Miami possède également un vaste réseau de bus comptant près d’une centaine de lignes permettant de se déplacer dans les différents quartiers de la ville. Un trajet coûte 2,25 dollars. Il faut toutefois être patient car, soumis aux aléas de la circulation, l’heure de passage reste plutôt imprévisible.
Ceux qui n’ont pas peur de mouiller le maillot pourront louer un vélo dans les différentes stations en libre-service Citi Bike. Comptez 4,50 dollars par demi-heure d’utilisation.
Les trottinettes électriques prospèrent également à Miami. Les opérateurs comme Lime, Bird ou encore Bolt requièrent 1 dollar pour débloquer la trottinette, puis 15 centimes par minute d’utilisation.
Gratuit
Interconnecté au Metrorail et aux bus, le Metromover, un métro aérien disposant de trois lignes, dessert gratuitement Downtown Miami, Brickell et Omni. Le service est effectué de 5 heures à minuit avec un passage toutes les 5 minutes.
Également gratuits, les trolleys de Miami et de Miami Beach permettent de se déplacer sur de petites distances. Une douzaine de lignes desservent les quartiers de Downtown Miami, Brickell, Wynwood, Coconut Grove, Design District, Little Havana ou encore South Beach.
Enfin, Freebee, un réseau de véhicules électriques, permet de sillonner gratuitement certains quartiers de la ville comme Brickell, Downtown Miami ou encore Wynwood. Pour embarquer, il suffit simplement de réserver le véhicule via l’application.
La "beauté moderne" vue par Edouard Manet au Getty Center
Souvent présenté à tort comme l’un des pères de l’impressionnisme, Edouard Manet (1832-1883) était davantage un précurseur de la peinture moderne. Le Getty Center, à Los Angeles, a décidé de mettre en lumière des oeuvres moins connues réalisées par le peintre durant les dernières années de sa vie. Co-organisée par le J. Paul Getty Museum et l’Art Institute of Chicago, l’exposition “Manet and Modern Beauty” sera proposée du 8 octobre 2019 au 12 janvier 2020.
Portraits de Parisiennes, natures mortes, pastels, scènes au café : les oeuvres exposées révèlent la fascination de l’artiste français pour la mode, les fleurs mais aussi la féminité. Au travers des quatre-vingt-dix peintures, le Getty présente l’interprétation du peintre, impassible et objective, de la société dans laquelle il vit.
Des événements, tels que des visites guidées, des discussions et un atelier sur les costumes avec l’historien Maxwell Barr, ponctueront l’exposition.
"Cyrano my love" dans les salles obscures à New York et Los Angeles
Le festival de film Colcoa vient de se terminer, mais les Français de Los Angeles n’en ont pas terminé avec le cinéma français. “Cyrano my love” (“Edmond” en France) d’Alexis Michalik, adapté de la pièce de théâtre Edmond, sera projeté au Laemmle’s Royal à partir du 18 octobre. Il sera ensuite mis à l’affiche du Playhouse 7 et du Town Center 5, le 25 octobre. Les New-Yorkais ne seront pas en reste. Le film sera sur les écrans de l’Angelika Film Center et du Landmark 57th, à partir du 18 octobre.
Le film se déroule en 1897, à Paris. Le spectateur découvrir le quotidien d’Edmond Rostand, désespéré de n’avoir rien écrit depuis deux ans. Il propose alors à Constant Coquelin une comédie héroïque, en vers, pour les fêtes, qu’il n’a pas encore rédigée. Alors que personne ne croit en cette pièce, il débute l’écriture de « Cyrano de Bergerac », dont il n’a que le titre.
À Los Angeles, une école d'art française gratuite
Une école d’art gratuite en France, c’est rare. Qu’un tel établissement ouvre ses portes aux Etats-Unis relève du miracle. Et pourtant, l’Emile Cohl Art Academy (ECAA) va accueillir ses premiers élèves en septembre 2020 à Los Angeles. Les inscriptions sont ouvertes.
Derrière ce projet, on retrouve Guillaume Champavere, l’ancien responsable local du réseau d’entrepreneurs FrenchFounders, débauché par l’école lyonnaise de graphisme et de dessin pour l’internationaliser. Après plusieurs mois de recherches, les retours ne sont pas bons : “un ami m’a dit que, compte tenu de la concurrence locale, mon école n’allait pas se distinguer et qu’elle souffrirait de sa jeunesse sur le territoire américain “, se remémore le Franco-américain de 36 ans, qui a étudié le marché pendant plus de deux ans.
Pour lui, la solution réside alors dans la gratuité de l’établissement. “De mon point de vue français, l’éducation, la justice et la santé devraient être gratuites”, argue-t-il. Un modèle “à contre-courant” qui séduit Philippe Rivière, le fondateur de l’école lyonnaise. La direction de cette dernière investit alors 500.000 dollars pour financer le lancement du projet.
Mais comment survivre dans un pays où une école d’art coûte entre 40.000 et 50.000 dollars l’année ? Deux sources de revenus ont alors été trouvées par Guillaume Champavere : les dons (qui couvriront 50% des besoins) et les frais d’inscription au concours des étudiants (199 dollars par étudiant, offerts pour la première année). Chaque année, quarante élèves seront admis sur les 4.000 candidats (estimés), soit 0,8%. Ils seront alors sélectionnés sur leur motivation et leur talent, au travers de plusieurs étapes : la présentation d’un portfolio anonyme de 15 dessins afin d’évaluer le talent et la créativité ; puis les 500 personnes retenues devront répondre à 2 heures de tests de logique et de personnalité, ainsi que des heures de test de dessin ; enfin, les cent derniers retenus devront envoyer une vidéo de motivation
Côté cursus, l’école dispose d’un programme testé depuis sa création, il y a 35 ans. “Nous n’arrivons pas avec notre arrogance française. Avec FrenchFounders, j’ai vu que beaucoup de Français ne tiennent que deux ans”, prévient tout de même Guillaume Champavere, qui a adapté une partie du cursus aux Etats-Unis. Les élèves suivront trois années de cours en anglais, dispensés par des graphistes primés et des anciens élèves de l’école. “On revient aux fondamentaux, les bases du dessinateur classique (avec la sculpture et la peinture) la première année pour, ensuite, passer sur l’ordinateur pour découvrir Photoshop”, détaille le Franco-américain qui veut allier la grande spécialisation des Américains à la formation généraliste à la française. A la fin de la troisième année, les élèves seront capables de créer un film d’animation de A à Z. “Cela répond aux besoins de recruteurs rencontrés, qui font part d’un défaut de qualité et de diversité. Ici, c’est très standardisé Disney, l’ECAA apporte autre chose.”
Avant d’en devenir le co-fondateur et président, Guillaume Champavere avoue qu’il ne connaissait rien à l’immobilier, l’éducation ou au secteur de l’animation. Titulaire d’un Master en Art, le trentenaire a “bourlingué”, créant et vendant sa société de vente d’objets d’art en France, avant de gérer Docantic (un service de documentation et d’identification de designers), et de devenir responsable de FrenchFounders à Los Angeles. Intéressé par ce nouveau défi, il a quitté son poste pour lancer l’école Cohl. “Quand mes enfants me demanderont ce que j’ai fait à mon niveau pour changer le monde, je pourrais leur parler de cet établissement gratuit”, se réjouit-il. Et si le concept séduit dans la cité des anges, il aspire à développer des filiales dans d’autres pays.
French Boss, ep.13: Jérôme Charignon, la "french touch" architecturale à Shanghaï
L’amour de la Chine et une rencontre faite à Singapour ont tracé la route de cet architecte-entrepreneur. Le succès de Jérôme Charignon et de son entreprise In Between Architects a aujourd’hui pour cadre Shanghai… En attendant de nouvelles aventures qui pourraient le voir s’installer au Canada.
A écouter ci-dessous ou sur iTunes
Listen to “Episode 13: Jérôme Charignon, la “french touch” architecturale à Shanghaï” on Spreaker.
Le Comité tricolore organise son "Déjeuner sur l'herbe" à Washington
On déroule la nappe. Le Comité tricolore, regroupement des associations françaises et francophones de Washington, organise un “Déjeuner sur l’herbe” le dimanche 13 octobre à l’Ambassade de France.
Les organisateurs ont prévu de bonnes choses: merguez, viandes rôties, salades variées et desserts (îles flottantes, tartes aux fruits et riz au lait), cafés, boissons sans alcool et vins français au cash bar (au verre ou bouteille). Plusieurs jeux et animations pour enfants (petits et grands) sont aussi au programme (ping-pong, bocce, badminton, jeux de société…). Le coin lecture sera assuré par la librairie française Bonjour Books D.C.
Une participation aux frais est demandée aux participants. Organisateur du 14-Juillet, le Comité tricolore lève des fonds pour venir en aide aux Français de Washington dans le besoin.
8 endroits sans touristes à New York
La Toussaint approche, vos amis de France s’apprêtent à arriver. Quand ils vous demanderont des recommandations d’endroits à visiter, voici la liste.
Hindu Temple Society of North America (Flushing)
Voir cette publication sur Instagram
Si vous êtes de passage à Flushing, le quartier asiatique de Queens, profitez-en pour visiter le Ganesh Temple qui se trouve à quelques rues de Main Street. Créé en 1970, il s’auto-proclame premier temple hindou traditionnel des États-Unis. La visite est gratuite, il faut cependant prévoir des vêtements longs et retirer ses chaussures à l’entrée. Des draps pour s’envelopper sont toutefois disponibles au prix de $5. Avant de quitter les lieux, nous vous conseillons de passer à la cantine végétarienne du temple qui sert de la nourriture traditionnelle du sud de l’Inde. 45-57 Bowne St, Flushing, NY 11355
Caribbean Social Club (Williamsburg)
Voir cette publication sur Instagram
Ce bar, le dernier social club portoricain de Williamsburg, est l’un de nos plus gros coups de cœur. De l’extérieur, on n’y prête pas forcément attention mais une fois à l’intérieur, la musique latino emporte la foule et les corps se mettent à bouger. C’est inévitable. Il y règne une ambiance festive, où tout le monde se connaît et parle espagnol. Toñita, la propriétaire, est une femme de 83 ans que tout le monde admire. Dans un quartier rongé par la gentrification, elle a su préserver cet endroit de socialisation très important pour les communautés portoricaines et dominicaines. On y joue au billard, au domino, on mange, boit des Coronas à $3… Le Caribbean Social Club (aussi appelé Toñita’s) a même fait l’objet d’un documentaire d’une vingtaine de minutes. La bande-annonce est à visionner ici. Un autre social club portoricain connu surtout grâce au bouche-à-oreille existe à Harlem: Los Gallos. Caribbean Social Club : 244 Grand St, Brooklyn, NY 11211. Los Gallos : 339 E 115th St, 10029 New York.
Brooklyn Grange (Brooklyn, lieux multiples)
Voir cette publication sur Instagram
Si la nature vous manque et que vous voulez en apprendre plus sur l’agriculture urbaine, biologique et durable, Brooklyn Grange est fait pour vous. Situés sur des rooftops, ces jardins se visitent les mercredis (Brooklyn Navy Yard), samedis (Long Island City) et dimanches (Sunset Park). On peut y venir gratuitement sans s’inscrire à l’avance (sauf au Brooklyn Navy Yard), payer $18 pour une visite guidée en groupe ou entre $250 et $400 pour une visite guidée privée. Ces jardins offrent aussi des vues uniques sur Manhattan. Brooklyn Navy Yard : 63 Flushing Avenue, Building 3, Roof Brooklyn, NY 11205. Long Island City : 37-18 Northern Blvd, Long Island City, Queens 11101. Sunset Park : 850 Third Avenue, Brooklyn, NY 11232.
Fort Tryon Park (Inwood)
Voir cette publication sur Instagram
Ce superbe parc perché dans le nord de Manhattan est idéal pour une promenade romantique le dimanche. Très fleuri, il dispose aussi de superbe vue sur le fleuve Hudson en contrebas et le littoral du New Jersey en face. Asseyez-vous sur les quelques bancs sur place pour apprécier le panorama. De l’autre côté du parc, vers l’est, admirez le Bronx. Le milliardaire John D. Rockefeller en est à l’origine. Il a acquis les premières parcelles du futur parc en 1917 pour disposer d’un point de vue unique sur le fleuve. Fort Tryon Park abrite aussi les Cloisters, le musée du Met consacré au Moyen-Âge, et le très romantique New Leaf Restaurant. L’entrée principale du parc est sur Margaret Corbin Drive, à quelques pas de l’arrêt 190e rue sur la ligne A.
The Golden Shopping Mall (Flushing)
Voir cette publication sur Instagram
À Flushing, au bout de la ligne 7, le dépaysement est total. Il l’est encore plus dans le food hall du Golden Shopping Mall, sur Main Street. Loin d’être chic, cet alignement de petits restaurants chinois offre cependant un large choix de nourriture traditionnelle. Bon courage tout de même car les menus sont en chinois. Nous vous conseillons de vous arrêter à Tianjin Dumpling House et de tester leurs dumplings à l’agneau et aux courgettes qui coûtent $8 les 12. 41-36 Main St, Flushing, Queens, New York, 11355.
Lancer de haches à Brooklyn (Gowanus)
On imagine le visage de vos invités quand vous leur annoncerez que vous leur avez réservé une séance de lancer de haches à Brooklyn. C’est la nouvelle activité à la mode à New York et c’est à Kick Axe que cela se passe. La maison vous conseille de ne pas attendre pour réserver. Vous aurez le droit à une petite formation sur place et c’est parti pour une demi-heure ou plus de fun. Kick Axe est aussi un bar. 622 Degraw St, Brooklyn. Site
Staten Island
Il est surement le borough le moins populaire de New York. Et pourtant, Staten Island offre tout ce dont un habitant de la Grosse Pomme en mal de verdure peut rêver, le tout accessible en seulement 20 minutes de Manhattan en ferry. Voici un exemple d’itinéraire pour une journée sur l’île.
Spectacle à United Palace (Washington Heights)
On parie que vous ne savez pas situer United Palace (4140 Broadway). Ouvert en 1930, ce cinéma de Washington Heights est un petit bijou qui gagnerait à être connu. Il fait partie des “Wonder Theatres” de la ville, conçus comme des espaces d’évasion et de fantasme pendant la crise économique. On le comprend tout de suite en pénétrant dans le hall d’entrée décoré d’innombrables dorures où l’on devine des personnages orientaux. Des événements culturels (concerts, projections…) se déroulent dans la salle principale, dont la décoration vous laissera bouche bée aussi. Consultez le calendrier pour en savoir plus. Pour un repas après ou avant, on vous recommande l’espagnol Manolo Tapas (4165 Broadway) juste en face.
Investissement locatif : ancien ou neuf ?
(Article partenaire) Vous avez opté pour un placement en immobilier, mais vous ne savez pas quoi choisir entre un bien ancien ou neuf ? Qu’il s’agisse de prix réduits, d’avantages fiscaux ou de plus-value, nous faisons le point pour vous aider à prendre la meilleure décision pour votre investissement.
1. Investir dans l’immobilier ancien
Pour qu’un bien soit considéré comme ancien, il faut que ce dernier ait été construit entre 1880 et 1950. À noter que les biens anciens nécessitent le plus souvent des travaux de rénovation, ce qui, au final, peut vous avantager car vous n’aurez pas à les faire par la suite.
Investir dans l’immobilier ancien à rénover est vraiment intéressant. En plus d’un coût plus faible à l’achat, certaines charges liées aux travaux peuvent être déduites de vos revenus imposables. Cela permet donc de dégager des revenus fonciers moins importants, voir un déficit. Toutefois, ceci n’est possible que si vous décidez d’adopter le régime réel ou micro-foncier qui vous permet de jouir d’un abattement pour charges de 30 %. Investir dans un immeuble de rapport ancien représente aussi une très bonne opportunité de placement immobilier. Par exemple, en procédant à une division d’appartements, vous pourrez augmenter votre rentabilité locative. Au mètre carré, les petites surfaces sont plus rentables que les grandes.
Avant d’investir, il faut que vous étudiez le marché immobilier de la ville ainsi que les opportunités qu’elle propose. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif il est important de se pencher sur l’attractivité de l’emplacement et sa demande locative. Comparez aussi les prix proposés. Toutefois, ces derniers peuvent aussi varier en fonction de l’emplacement, de l’étage ou même de l’exposition.
Enfin, si vous achetez un appartement à rénover, prenez bien le temps de réaliser un devis des travaux nécessaires. En effet, ce type d’investissement peut être réellement rentable mais il ne faut pas oublier que de nombreux travaux de remise aux normes seront inévitables. Ainsi, en faisant un devis que vous additionnez au prix d’achat, vous aurez une idée de la rentabilité du bien. Pour cela n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier pour la visite du bien. En effet, ils peuvent détecter des problèmes de structure de l’immeuble, des infiltrations d’eau ou autre…
2. Les avantages de l’investissement locatif ancien
L’investissement locatif ancien offre de nombreux avantages non négligeables qui en font un placement privilégié par les investisseurs. Tour d’horizon de ces atouts.
Tout d’abord, comme nous vous l’avons dit précédemment, le coût à l’achat d’un bien ancien est bien inférieur à celui d’un bien neuf, entre 20% et 30% moins chers tout en présentant des caractéristiques égales. En effet, ces logements sont décotés. Ainsi, cela vous permet de réaliser des travaux de rénovation tout en conservant une bonne rentabilité locative.
Autre point positif, ce type de bien a souvent plus de cachet, ce qui peut servir d’élément coup de coeur lors des visites et ainsi réduire vos risques de vacance locative.
Les immeubles de rapports et appartements anciens se trouvent la plupart du temps dans les centres-villes, c’est à dire là où la demande locative est la plus forte. Par exemple si vous effectuez un investissement en plein centre de Paris, la demande locative y est telle que c’est en flux tendu, vos logements ne resteront jamais vacants très longtemps.
Le plus gros avantage reste la fiscalité immobilière. Plusieurs dispositifs fiscaux avantageux vous sont proposés :
– Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
– Le régime Malraux
Le statut LMNP est un statut présentant très peu de risque. Pour y accéder, vos revenus locatifs doivent être inférieur à 23.000€ par an ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux. Vous devez aussi bien évidemment proposer une location meublée respectant la liste des équipements obligatoires. En ce qui concerne la fiscalité de ce statut, rien de bien compliqué. Vous devez soustraire vos charges locatives à vos revenus et ainsi dégager un déficit. Cela vous permet de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant toutes la durée des travaux. Le régime LMNP ancien est un régime très attractif et en louant un logement meublé, les loyers que vous percevrez seront plus élevés.
3. Investir en Pinel
Tout d’abord, qu’est ce que la Loi Pinel ?
C’est une loi visant à réduire les impôts en cas d’investissement immobilier locatif. L’investissement en Pinel ne concerne que des biens neufs. Elle a pour but de relancer la construction de logements neufs en incitant à l’investissement. Cette loi a aussi pour vocation de permettre à des personnes aux revenus modestes d’accéder à la location d’un bien. En contrepartie, elle permet aux investisseurs d’avoir une réduction d’impôt durant la période de location.
Certes, le prix de vente est plus élevé pour un bien neuf que pour un bien ancien, mais cela ira très bien à un investisseur ne souhaitant pas réaliser de travaux. Au niveau de la performance énergétique, un bien neuf aura un meilleur score qu’un bien ancien si ce dernier n’a pas été rénové. En achetant un programme neuf, l’acheteur immobilier doit aussi être conscient qu’il n’aura pas forcément la possibilité de le visiter, surtout si il achète sur plan. Il faudra aussi attendre entre 18 et 24 mois avant la livraison du bien. Durant ce laps de temps, vous commencerez à payer le logement sans percevoir encore de revenus locatifs.
Le volet fiscal ne doit pas être votre seul facteur de réussite, tout dépend de votre ambition à court et à long terme. En effet, en loi Pinel, plus vous vous engagez à louer pendant longtemps, plus votre réduction d’impôt sera importante : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
Tout comme pour un investissement dans l’ancien, avant d’investir grâce au dispositif Pinel vous devez bien préparer votre investissement et votre demande de financement.
Il faut aussi être vigilant aux deux plafonds du dispositif Pinel : le prix d’acquisition de votre bien ne doit pas être supérieur à 300.000€ euros par an et par personne et le prix au mètre carré ne doit pas dépasser 5.500€ euros. Ces plafonds peuvent parfois empêcher de réaliser des achats locatifs dans certaines villes …
4. Calcul de la rentabilité locative
Le calcul de votre rendement locatif reste le même que ce soit pour un investissement dans l’ancien ou en loi Pinel. Avant de se lancer, il est important de savoir si c’est un investissement rentable ou non.
Dans tous les cas pour le calcul de la rentabilité brute vous devez diviser le montant du loyer annuel par le prix du logement. Une fois le résultat obtenu, vous le multipliez par 100.
Pour avoir une meilleure vision de votre rendement locatif, vous pouvez calculer la rentabilité nette de charges de ce dernier. Pour cela, dans le calcul précédent il faut soustraire au loyer toutes les charges non récupérables sur le locataire, la taxe foncière et les frais de gestions si il y en.
Ce calcul rentre dans la simulation de votre investissement locatif et de son financement. Vous pouvez l’ajouter à votre dossier de financement pour démontrer la rentabilité de votre investissement lors du dépôt de celui-ci.
5. Les conseils d’Investissement Locatif pour votre investissement immobilier
Il est important que vous preniez le temps de bien peser le pour et le contre et de prendre en compte les avantages de ces deux procédés d’investissement. On ne peut pas dire qu’il en existe un meilleur que l’autre, cela dépend vraiment de ce que vous désirez à long terme.
L’emplacement d’un bien étant un pilier central d’un investissement locatif, il est important que vous vous souveniez de deux choses : les biens anciens se trouvent en centre-ville, sont décotés mais nécessitent des travaux et les biens neufs se trouvent rarement en centre-ville ou dans des villes où les prix sont trop élevés, mais vous n’avez pas de travaux à réaliser.
L’arbitrage n’appartient qu’à vous. Vous pouvez vous tourner vers des sociétés spécialisées afin de déléguer votre opération immobilière. Investissement Locatif propose une prestation clé en main. Les équipes s’occupent de toutes les étapes, à partir de la recherche du bien jusqu’à la gestion locative de celui-ci.
—————-
Note: les “articles partenaires” ne sont pas des articles de la rédaction de French Morning. Ils sont fournis par ou écrits sur commande d’un annonceur qui en détermine le contenu.
"Grâce à Dieu", un film choc de François Ozon à Harlem
Le film coup de poing “Grâce à Dieu”, signé François Ozon, est à l’affiche du prochain Uptown Flicks, le mercredi 16 octobre, au Maysles Cinema.
Lauréat de l’Ours d’or à la Berlinale 2019, le long-métrage raconte le combat d’un groupe de victimes d’abus sexuels par un prêtre qui décident de sortir de leur silence et de défier l’Eglise et le regard de leurs proches des années après le faits. Ce film percutant, qui rassemble Melvil Poupaud, Denis Ménochet et Swann Arlaud, est basé sur l’histoire vraie de jeunes scouts abusés par le Père Preynat en région lyonnaise dans les années 80 et 90. L’affaire a éclaboussé le Cardinal Philippe Barbarin, archevêque de Lyon, accusé en 2016 d’avoir passé sous silence les agissements du prêtre. Suite à une condamnation à laquelle il a fait appel, il a remis sa démission au Pape François, qui l’a refusée.
L’entrée donne accès à un buffet au sous-sol du cinéma à l’issue de la projection.
